Nieruchomości komercyjne – wystarczy jeden „KLIK”
Rozważania o przyszłości usług w branży nieruchomości komercyjnych w Polsce wypada zacząć od odpowiedzi na pytania: jak wyglądać będzie rynek nieruchomości i jakie są perspektywy rozwoju poszczególnych jego segmentów?
Jadąc ulicami Warszawy, Krakowa czy Wrocławia i obserwując rosnące wysokościowce, mamy w głowie obraz dynamicznego rozwoju segmentu biurowego. Odwiedzając kolejne nowo otwarte centra handlowe, widzimy boom handlu detalicznego. W pobliżu autostrad wyrastają kolejne ogromne hale magazynowe. Jednak czy faktycznie przyszłość branży jest tak różowa jak chcieliby tego deweloperzy?
Perspektywa dla branży magazynowologistycznej wprost powiązanej z ogólnym wzrostem gospodarczym, wydaje się na rynku polskim dobra. Szczególnie optymistycznie wygląda przyszłość, jeśli wziąć pod uwagę niskie nasycenie rynku powierzchnią magazynową w porównaniu z rynkami bardziej rozwiniętymi oraz wzrost znaczenia Polski jako kraju tranzytowego. Pomaga również rozwój sieci drogowej dzięki zagwarantowanym w budżecie unijnym środkom na budowę polskich dróg ekspresowych i autostrad.
CZY PERSPEKTYWY DLA NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH I BIUROWYCH SĄ RÓWNIE OPTYMISTYCZNE?
Centra handlowe w obliczu zmian w przepisach (wolne niedziele handlowe, wzrost płacy minimalnej, ograniczenia w rozwoju sieci aptecznych) czeka niewątpliwie mała rewolucja w podejściu do kształtowania tenant mix oraz zaciekła walka o klienta. Galerie handlowe o skomplikowanym układzie pasaży, wciągające klienta na wielogodzinne zakupy, są w odwrocie. Oczekiwanie klientów jest takie, aby zakupy były wygodne i szybkie, a centrum zapewniło usługi dodatkowe, pozwalające na wygodne połączenie zakupów z rozrywką czy załatwieniem wszystkich niezbędnych potrzeb. Wzrasta też presja ze strony handlu internetowego i to nie tylko w branży RTV-AGD ale coraz mocniej w branży modowej, obuwia i spożywczej. Zakupy online z roku na rok są coraz bardziej popularne i zwiększa się ich udział w rynku, ale dobrą wiadomością dla centrów handlowych jest to, że Polacy nadal pozostają zwolennikami tzw. Webroomingu (klienci znajdują produkt w sieci, a następnie wybierają się do sklepu by go przymierzyć). Stąd pomysł na wirtualne przymierzalnie, które mają usprawnić zakupy w centrum handlowym bez konieczności noszenia wielu ubrań do przymierzalni oraz dać możliwość sprawdzenia czy dana rzecz znajduje się w konkretnym sklepie.
Rynek biurowy, który rozwijał się tak dynamicznie w ostatnich latach, w czarnym scenariuszu jest o krok lub dwa od pęknięcia bańki nadmuchanej przez globalnych najemców z sektora usług dzielonych (SSC) oraz outsourcingu procesów biznesowych (BPO). W najgorszym wariancie zwiększająca się presja na wzrost wynagrodzeń spowoduje odejście firm do rynków oferujących tańszą siłę roboczą. Potwierdzają to doniesienia z rynku pracy, mówiące o problemach firm ze znalezieniem pracowników. W najlepszym wypadku rynek będzie musiał poradzić sobie ze zmieniającym się stylem pracy nowego pokolenia. Firmy, próbując dostosować się do wymagań tak poszukiwanych obecnie pracowników, a jednocześnie ograniczać koszty overhead, zwiększają elastyczność zatrudnienia (praca z domu czy w niestandardowych godzinach) i stosują rozwiązania polegające na dzieleniu miejsca pracy (hot desking).
JAK W TAKIEJ SYTUACJI RYNKOWEJ KSZTAŁTOWAĆ SIĘ BĘDZIE SEKTOR USŁUG DLA BRANŻY NIERUCHOMOŚCI? W KTÓRYM KIERUNKU PÓJDZIE BRANŻA PROPTECH OFERUJĄCA TECHNOLOGICZNE ROZWIĄZANIA DLA NIERUCHOMOŚCI?
W obszarze wynajmu elastyczność wydaje się słowem-kluczem. Najemcy poszukiwać będą biur i powierzchni handlowych zapewniających im możliwość rozwoju (lub pomniejszenia) biznesu oraz dostosowania powierzchni do aktualnych potrzeb. Pierwsze efekty takiej zmiany podejścia widoczne są już w skróceniu się akceptowanego przez właścicieli okresu trwania umów z 5 do 3 lat. Na znaczeniu zyskać mogą usługi kreatywnych biur projektowych, projektujących biura, a nawet całe budynki, w sposób pozwalający na elastyczną modyfikację przestrzeni biurowych, ich łączenie, dzielenie ale i przekształcanie funkcji.
Agenci nieruchomości coraz rzadziej nazywani są pośrednikami, a coraz częściej określa się ich mianem doradców klienta. Wynika to ze zmiany charakteru ich pracy. Agent nie tylko powinien znaleźć biuro czy lokal handlowy odpowiadający aktualnym potrzebom najemcy, ale jego rolą jest poznanie perspektyw rozwoju firmy i branży klienta, tak aby w poszukiwaniach powierzchni uwzględnić możliwe scenariusze rozwoju biznesu. W przygotowaniu właściwej oferty dla najemcy pomogą agentowi systemy do zarządzania ofertami, prezentujące dostępne powierzchnie, nie jako osobne moduły, ale w kontekście ich otoczenia w ramach budynku, a także najbliższego sąsiedztwa nieruchomości.
Partner agenta po drugiej stronie stołu negocjacyjnego, czyli asset manager reprezentujący właściciela budynku i odpowiadający za budowanie tenant mix, powinien również uwzględnić zmienność potrzeb najemców w swojej strategii. Dostosowanie się do potrzeb rynku polegać będzie na takim zaprojektowaniu długości trwania poszczególnych umów, aby móc zaoferować przynajmniej części najemców opcje powiększenia biura wperspektywie kilku lat. Aby nie utknąć w długotrwałej analizie tabel, asset manager będzie chciał skorzystać z rozwiązań business inteligence (BI), które aktualny przebieg negocjacji przedstawią mu w formie wizualizacji (idealnie w postaci trójwymiarowego obrazu holograficznego budynku), dając jasny obraz tego, jak decyzje wpływają na przyszłość nieruchomości.
Rozwiązania BI pozwolą też asset managerowi na sprawniejsze zarządzanie kosztami eksploatacyjnymi nieruchomości. Tu swój wkład w technologiczny rozwój biznesu wniosą firmy property i facility management, które zaoferują systemowe zarządzanie mediami nieruchomości, pozwalające dostosować pracę klimatyzacji czy oświetlenia do aktualnej liczby osób przebywających w budynku czy przewidywanych zmian pogody. Koszty obsługi nieruchomości znacząco spadną dzięki zastąpieniu kosztownych w utrzymaniu pracowników serwisów sprzątających i agencji ochrony przez efektywne kosztowo roboty. Wprowadzenie robotów do obsługi budynków to już nie fantastyka. Rozwiązania technologiczne są gotowe (Boston Dynamics), jedyną barierą upowszechnienia są koszty, choć np. drony są już dość często wykorzystywane we wspomaganiu pracy agencji ochrony zabezpieczających duże nieruchomości.
Zarządcy nieruchomości, będący pod ciągłą presją utrzymywania kosztów na najniższym poziomie, również własne koszty będą musieli obniżyć. Jednak nie stanie się to kosztem obniżenia jakości, ale dzięki automatyzacji procesów. Obsługa finansowa nieruchomości (fakturowanie, wysyłka, rozliczenia, płatności, windykacja) zostanie całkowicie zautomatyzowana, a programowanie danych w systemie obsługi finansowej odbywać się będzie już na etapie negocjowania umów najmu, co pozwoli na wyeliminowanie niepotrzebnych kosztów, a jednocześnie pozwoli na śledzenie wpływu aktualnego stanu negocjacji na NOI nieruchomości w trybie live.
Trudno przewidzieć jakie nowoczesne rozwiązania technologiczne wykorzysta branża nieruchomości w najbliższej przyszłości. Część z nich jesteśmy sobie w stanie wyobrazić już dziś, część znajduje się dopiero na etapie koncepcji. Rozwój technologiczny jest tak dynamiczny, że nie sposób realnie przewidzieć jak przyszłość wyglądać będzie za 10 lat, czyli za tyle ile minęło od premiery pierwszego iPhone’a, bez którego trudno sobie dzisiaj wyobrazić świat.
Dostawcy sprzętu i oprogramowania dla branży nieruchomości oferują już teraz szereg rozwiązań nastawionych na zwiększenie satysfakcji pracowników biurowców czy klientów centrów handlowych. Na rynku coraz bardziej popularne są aplikacje dające możliwość np. zamówienia jedzenia czy rezerwacji samochodu w systemie car-sharing, nie wspominając już o automatycznym sterowaniu wszystkimi urządzeniami elektronicznymi w biurze z poziomu smartfona. Rynek rozwija się też w oparciu o rozwiązania geo-lokalizacyjne, pozwalające na łatwiejsze znalezienie usług, czy osób w najbliższej okolicy. Aplikacje smartfonowe śledzą i identyfikują klientów w centrach handlowych (za ich zgodą), prezentując spersonalizowane oferty reklamowe w oparciu o historię wcześniej odwiedzanych sklepów czy zakupów dokonywanych on-line.
I tak, jak trudno przewidzieć gdzie zaprowadzi nas rozwój technologiczny, tak jedno w branży nieruchomości wydaje się być niezmienne. Zarówno asset managerowie jak i zarządcy nieruchomości będą tak zmieniać siebie oraz usługi, które oferują właścicielom nieruchomości, aby jak najlepiej dostosować się do potrzeb klientów-najemców oraz użytkowników budynków. W tej chwili wydaje się, że kierunkiem rozwoju będzie digitalizacja strefy profesjonalnych usług dla biznesu i upodobnienie ich do rozwiązań, do których przyzwyczaiły nas social media i producenci aplikacji smartfonowych. Wygląda na to, że wkraczamy na zupełnie inny poziom usług branży nieruchomości, na którym wszystkie usługi są na „kliknięcie”
Czy to jednak prawdziwa przyszłość nieruchomości komercyjnych? Czy w dobie dynamicznego rozwoju zakupów internetowych, coraz popularniejszego elastycznego podejścia do miejsca pracy oraz coraz efektywniejszej logistyki, umożliwiających myślenie o dostawach do klienta prosto z fabryki, tak trudno wyobrazić sobie świat bez centrów handlowych, biurowców i hal magazynowych?
