Polscy deweloperzy gonią Europę

Inwestorzy i deweloperzy prześcigają się z zachwalaniu klasy swoich budynków biurowych. Technologicznie i funkcjonalnie obiekty te niewiele się różnią od tych powstających na Zachodzie, jednak skalą inwestycji wyraźnie gonimy jeszcze europejską czołówkę, nie mówiąc o światowej. Nie przeszkadza to jednak globalnym markom w lokowaniu swoich oddziałów w Polsce, także poza Warszawą.

W Berlinie, Paryżu albo Warszawie

Najbardziej innowacyjne nieruchomości w Europie znajdują się oczywiście w najsilniejszych biznesowo i ugruntowanych od lat ośrodkach, jak Londyn, Paryż, Amsterdam, Berlin czy Frankfurt. Inwestycje realizowane w Polsce trudno jest z nimi bezpośrednio porównywać, głównie ze względu na różnice w potencjale gospodarczym regionów. Nasz rynek jest stosunkowo młody i niedojrzały, jednak dzięki licznym inwestycjom szybko skracamy dystans, zwłaszcza technologiczny.

- Obiekty biurowe budowane obecnie w Polsce nie odstają znacznie swoim standardem czy funkcjonalnością od tych, które oddaje się do użytku na zachodzie Europy. Wynika to głównie z tego, że najemcy to w znacznej części międzynarodowe firmy, które mają podobne zapotrzebowanie w Polsce, Niemczech, czy Francji. Ponadto procesy wyboru nowej lokalizacji często prowadzone są na korporacyjnym poziomie central, gdzie wymagania odnośnie wynajmowanej powierzchni biurowej są ustandaryzowane – komentuje Łukasz Kałędkiewicz, Senior Director w CBRE.

To, co czasem różni nasze projekty od zachodnich, to architektura i skala. Dotyczy to zwłaszcza miejsc, gdzie liczy się prestiż, czyli w centralnych lokalizacjach największych miast, tzw. CBD (Central Business District). Jest jeszcze jeden biznesowy czynnik wpływający na to, co i jak się buduje. Inwestorzy i deweloperzy, także lokalni, najczęściej budują, aby po wynajęciu sprzedać biurowiec funduszowi. Ten zazwyczaj jest międzynarodowym podmiotem poruszającym się w oparciu o pewne standardy, które deweloper musi spełnić, aby jego budynek mógł być rozpatrywany przez fundusz jako inwestycja.

.

Wysokość na miarę portfela

Najbardziej nowoczesne, imponujące rozmachem architektonicznym i technologicznym projekty powstają tam, gdzie można osiągnąć najwyższe stawki czynszów najmu. Na świecie zdecydowaną palmę pierwszeństwa dzierżą inwestycje lokowane na dalekim wschodzie, w Hong-Kongu, Singapurze, Taipei czy Szanghaju. Gołym okiem można więc dostrzec, jak duży dystans dzieli od tych ośrodków główne europejskie dystrykty oraz jak wiele brakuje do nich Warszawie.

- Na zachodzie Europy stawki czynszu w obszarach CBD największych miast potrafią być znacznie wyższe od polskich. Dzięki temu pojawia się miejsce na bardziej wyrafinowaną architekturę opartą o droższe, bardziej atrakcyjne materiały, a projekty są większe i wyższe – dodaje Łukasz Kałędkiewicz.

W najlepszych lokalizacjach stolicy, a zwłaszcza w ścisłym centrum, które jest wyraźnie droższe od innych regionów w Polsce, deweloperzy mogą sobie pozwolić na kosztowne, tym samym wyższe i bardziej spektakularne projekty, jednak do europejskiej czołówki jeszcze trochę brakuje.

- Często zastanawiamy się dlaczego w Polsce wysokościowce powstają w Warszawie, a w Gdańsku, Krakowie czy Wrocławiu inwestorzy nie są im tak przychylni. Odpowiedź jest prosta. Takie projekty są niezmiernie kosztowne, a wymogi biznesu w miastach regionalnych to dobra jakość za niższą cenę – komentuje Maciej Brożek, dyr. ds. komercjalizacji w firmie Torus.

Inwestycje powstające w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście (a także mniejszych miastach), od wielu lat z powodzeniem rywalizują jednak z Warszawą w pozyskiwaniu międzynarodowych najemców, globalnych marek. Decydujący głos nie zawsze ma jednak sama inwestycja biurowa.

Regiony dorównują stolicy

Eksperci rynkowi zaznaczają, że konkurencja poszczególnych miast ze stolicą może nastąpić zasadniczo w dwóch przypadkach. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy fundusz inwestycyjny zastanawia się, czy kupić obiekt w Warszawie, czy poza nią. W drugim przypadku najemca analizuje, gdzie ulokować „wyeksportowany” biznes. W tym przypadku jednak częściej oferta miasta oraz jakość i dostępność kadry ma większe znaczenie, niż potencjał nieruchomości sam w sobie. Przy porównywalnej ofercie rynku biurowego, decyduje więc ogólny potencjał gospodarczy regionu, co nie oznacza, że nie mogą tam powstawać inwestycje wyróżniające się na tle całego kraju.

- Jeśli spojrzymy bezpośrednio np. na Trójmiasto, to zdecydowanie nie odstaje ono jakością oferty biurowej od innych miast. – dodaje Łukasz Kałędkiewicz z CBRE.

Marcin Uske