Polski rynek biurowy nadal rośnie – w głównych miastach mamy już 6 milionów mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych

Według najnowszego raportu CBRE, wiodącej światowej firmy doradczej w sektorze nieruchomości, Polska należy do stref rozwoju wśród europejskich rynków nieruchomości biurowych. Stoją za tym dobre wskaźniki makroekonomiczne oraz zdolność Polski do przyciągania coraz większej liczby międzynarodowych najemców. Obecnie w dziewięciu największych miastach Polski mamy łącznie 6 milionów mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, z czego 160.000 mkw. oddano do użytku w pierwszej połowie 2012 r. Kolejny milion mkw. powierzchni jest obecnie w budowie i trafi na rynek w latach 2013 i 2014.

Daniel Bienias, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemców, CBRE:

“Polska skutecznie broni się przed spowolnieniem, które obserwujemy na wielu rynkach światowych. Jednocześnie jednak działa ono na naszą korzyść. Wiele firm stara się ograniczać koszty i przenosi swoją działalność do Polski lub rozszerza ją u nas. Szybko rośnie liczba najemców z branży nowoczesnych usług biznesowych (BPO), a także z sektora badań i rozwoju (R&D). Chętnie lokują się oni w dużych polskich miastach, gdzie koszty są niższe i łatwo o wysoko wykwalifikowanych pracowników.”

Rosnące zainteresowanie ze strony branży BPO jest na szczęście tylko jednym z czynników składających się na wzmożony popyt na powierzchnie biurowe w Polsce. Dzięki dwóm dekadom wzrostu gospodarczego w Polsce, Warszawa stała się prężnym centrum biznesowym z dzielnicami biurowymi, w których duża rzesza polskich i międzynarodowych firm lokuje swoje siedziby krajowe lub regionalne. Polskie miasta skorzystały także na czerwcowych mistrzostwach Europy w piłce nożnej, zarówno dzięki znacznej poprawie infrastruktury, jak i dzięki promocji, która wsparła ich międzynarodową reputację.

Na przestrzeni ostatnich dwóch lat aktywność związana z wynajmem powierzchni biurowych wykazuje silny trend wzrostowy, co oznacza powrót na ścieżkę wzrostu obserwowaną przed kryzysem. W 2011 r. w dziewięciu głównych miastach Polski wynajęta została rekordowa ilość 895.000 mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy w pierwszej połowie 2012 r. wynajętych zostało już blisko 490.000 mkw.

“W oparciu o liczbę nowych zapytań ze strony zarówno obecnych, jak i nowych najemców, spodziewamy się, że w całym 2012 r. odnotujemy wysoki roczny poziom najmu powierzchni biurowych”, dodał Daniel Bienias.

Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Polsce wynoszą między 11 – 16 euro/mkw./miesiąc dla najlepszych lokalizacji w dużych miastach Polski oraz poza centrum Warszawy, osiągając 26 – 27 euro/mkw./miesiąc w biznesowym centrum stolicy. Średnie ceny transakcyjne kształtują się na nieco niższym poziomie.

Łukasz Kałędkiewicz, dyrektor działu powierzchni biurowych, CBRE:

“W większości lokalizacji mamy do czynienia z dojrzałym rynkiem i ustabilizowanymi czynszami wyjściowymi. Biorąc pod uwagę rosnącą ilość powierzchni w budowie, w nadchodzącym roku można spodziewać się trendu spadkowego w czynszach, szczególnie w budynkach klasy B położonych poza centrami miast. Będziemy również świadkami coraz większej ilości zachęt ze strony właścicieli i deweloperów zabiegających o najemców.”

Choć wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim rynku w 2012 r. prawdopodobnie nie przekroczy wysokiego poziomu odnotowanego w 2011 r., w pierwszej połowie 2012 r. zawarto już umowy kupna i sprzedaży o wartości 241 milionów euro. Można się spodziewać, że duże transakcje, w tym zakup biurowca Warsaw Financial Center przez Allianz/Tristan Capital oraz International Business Center przez DEKA zostaną sfinalizowane do końca tego roku.

W Warszawie podaż goni popyt

W całym 2012 r. w Warszawie ma zostać oddanych do użytku 280.000 mkw. nowej powierzchni biurowej, co plasuje ją w czołówce miast europejskich pod względem budowy biurowców, za Moskwą, Paryżem i Wiedniem, przed Londynem, a także stolicami Europy Środkowo-Wschodniej, Pragą i Budapesztem. Powierzchnia biurowa, jaką dysponuje obecnie Warszawa, wynosi łącznie około 3,7 miliona mkw., z czego większość usytuowana jest w centrum, na Mokotowie, wzdłuż Alei Jerozolimskich i na Okęciu. W pierwszej połowie 2012 r. oddano do użytku 11 nowych budynków, oferujących łączną powierzchnię 93.000 mkw. Największe z nich to Poleczki Business Park wybudowany przez UBM / CA Immo oraz Mokotów Nova, wybudowany przez Ghelamco.

W tym okresie podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię aż 298.000 mkw. biur. Największe projekty biurowe znajdujące się obecnie w budowie to m.in. Warsaw Spire, Gdański Business Centre i Konstruktorska Business Centre. Jedną z najdynamiczniej rozwijających się dzielnic jest Wola, gdzie powstaje wiele nowych projektów biurowych. Rejon ten skorzysta z budowanej obecnie drugiej linii metra.

Kraków przyciąga inwestorów z branż BPO i IT

Dla inwestorów z branży BPO Kraków stał się jedną z najbardziej docenianych lokalizacji dzięki takim atutom jak wykształcona kadra, niższe koszty utrzymania w porównaniu do Warszawy oraz przyjazny klimat dla biznesu. Swoje centra usług ulokowały tu m.in. Motorola, IBM, UBS, Shell oraz inne wiodące firmy. Obecnie nowoczesne powierzchnie biurowe w Krakowie wynoszą łącznie 565.000 mkw. Choć w pierwszej połowie 2012 r. do użytku oddano tylko 12.100 mkw., w budowie jest blisko 63.000 mkw., z czego 28.000 mkw. zostanie oddanych do użytku jeszcze w 2012 r. Największe projekty aktualnie w realizacji to Quattro Business Park przy ul. Bora Komorowskiego, Bonarka 4 Business przy ul. Kamieńskiego i Enterprise Park przy ul. Na Dołach.

Dużo nowych powierzchni biurowych we Wrocławiu

Dzięki klimatowi sprzyjającemu przedsiębiorcom, Wrocław stał się miastem pierwszego wyboru dla wielu polskich i zagranicznych inwestorów. Efektem tego jest silny popyt na powierzchnie biurowe. Nowoczesne powierzchnie we Wrocławiu to łącznie 425.000 mkw. Rosnąca popularność miasta przyciągnęła takich developerów jak Skanska, Ghelamco czy SwedeCenter. Developerzy starają się sprostać silnemu popytowi ze strony najemców – wg prognoz w 2012 r. do użytku zostanie oddanych łącznie 100.000 mkw., z czego 22.300 mkw. trafiło już na rynek w pierwszej połowie roku. Jak dotąd, najbardziej znaczącym projektem bieżącego roku jest biurowiec Green Towers I przy ul. Strzegomskiej. Inne duże projekty znajdujące się obecnie w budowie to m.in. Green Towers II, Green Day przy ul. Szczytnickiej i Aquarius Business House przy ul. Swobodnej. Odsetek wolnych powierzchni wynosi aktualnie 5% i należy do najniższych w kraju.

W Trójmieście dominują lokalni developerzy

Aglomeracja trójmiejska dysponuje obecnie łączną powierzchnią biurową wynoszącą 348.000 mkw., z czego 65% zlokalizowane jest w Gdańsku. Rynek zdominowany jest przez lokalnych polskich inwestorów, takich jak Allcon Investment, Grupa Inwestycyjna Hossa, Torus i TPS. Najważniejsze projekty biurowe ukończone w pierwszej połowie 2012 r. to BCB Business Park B1 oraz drugi etap projektu Garnizon.biz. Obecnie w Trójmieście w budowie znajduje się ok. 87.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Do największych projektów należą Olivia Business Centre i Alchemia, obydwa zlokalizowane przy ul. Grunwaldzkiej.

Poznań atrakcyjny dla branży BPO i producentów

Poznań cieszy się powodzeniem wśród inwestorów dzięki wieloletniej tradycji handlowej, dobrym uczelniom wyższym i świetnej infrastrukturze transportowej. Do najważniejszych najemców w mieście należą Allegro, Franklin Templeton, Carlsberg i Man Star Truck. Nowoczesne powierzchnie biurowe w Poznaniu liczą łącznie 250.000 mkw., a blisko 60.000 mkw. jest obecnie w budowie. Największe projekty to Pixel przy ulicy Grunwaldzkiej i Malta House przy ul. Arcybiskupa Baraniaka.

Katowice chcą przyciągnąć międzynarodowych najemców

Do tej pory Katowice stanowiły ośrodek, w którym siedziby miały głównie polskie firmy. Władze miasta ogłosiły niedawno długofalową strategię rozwoju i planują szereg inwestycji publicznych, mających na celu lepsze pozycjonowanie miasta. Nowoczesne powierzchnie biurowe w Katowicach to łącznie 270.000 mkw. Większość pozostałych powierzchni biurowych mieści się w budynkach sprzed 1990 roku i oferuje biura niższej klasy. Obecnie w Katowicach toczy się budowa sześciu projektów biurowych, o łącznej powierzchni 38.800 mkw., w tym Katowickie Centrum Biznesu czy GPP Business Park .

W Łodzi przeważa podaż

Łódź jest obecnie jednym z najdynamiczniej rozbudowujących się polskich miast, z około 261.000 mkw. istniejącej powierzchni biurowej oraz aż 71.500 mkw. aktualnie w budowie. Największe budowane obecnie projekty biurowe to Aurus (Echo Investment) i Green Horizon I (Skanska). Przy odsetku wolnych powierzchni na poziomie 19% oraz dużej ilości metrów w budowie, wydaje się, że w najbliższym czasie na łódzkim rynku nowe projekty nie mają uzasadnienia, nawet pomimo stosunkowo wysokiego popytu wśród międzynarodowych korporacji.

Szczecin

Ze względu na lokalizację blisko niemieckiej granicy oraz wybrzeża Bałtyku, Szczecin ma ogromny, choć jeszcze nie do końca wykorzystany potencjał rozwoju. Dostępne powierzchnie biurowe mieszczą się głównie w budynkach klasy B i C. Łączna powierzchnia biurowa wysokiej jakości liczy obecnie 109.000 mkw., a kolejne 80.000 mkw. jest w budowie. Najważniejsze projekty to Brama Portowa (SwedeCenter), Piastów Office Center (Real Capital) i Hanza Tower (JW Construction).

Lublin

Lublin wyrasta na nowe centrum biznesowe we wschodniej Polsce. Na potencjał rozwojowy Lublina składają się wykształcona kadra w połączeniu z relatywnie wysokim bezrobociem i modernizowaną obecnie infrastrukturą. Nowoczesne powierzchnie biurowe w Lublinie to łącznie około 111.000 mkw., a odsetek wolnych powierzchni wynosi zaledwie 4%. Choć w 2012 r. nie oddano jeszcze do użytku żadnego projektu biurowego, w budowie jest obecnie 25.900 mkw.

Questia sp. z o.o. sp.k.