Wiadomości

Polski rynek powierzchni magazynowych wspiera rozwój najemców

3 909

Według najnowszych danych CBRE, wiodącej światowej firmy doradczej w sektorze nieruchomości, na koniec pierwszego kwartału 2013 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej wynosiły w Polsce 7,4 miliona m.kw., a odsetek powierzchni niewynajętych kształtował się na poziomie 10%. Jednocyfrowy wskaźnik pustostanów notowano tylko na Górnym Śląsku oraz w regionach Poznania i Wrocławia.

W 2012 roku popyt na nowoczesne powierzchnie logistyczne wyniósł 1,8 miliona m.kw., utrzymując się na poziomie podobnym do 2011 roku. Około 70% tej powierzchni wynajęto poza Warszawą i regionem stołecznym, z czego około 230.000 m.kw. na Górnym Śląsku i ponad 105.000 m.kw. w regionie Poznania. Największą aktywność wykazywali najemcy z sektora logistycznego, dla których motorem napędowym była branża dóbr szybkozbywalnych (FMCG) i handel internetowy, jak również sektora produkcyjnego, gdzie prym wiódł przemysł motoryzacyjny i główne branże wytwórcze.

Joanna Mroczek„Polska ma świetne warunki, aby stać się centrum logistycznym dla firm, które dystrybuują swoje towary do rozwijających się gospodarek Europy Środkowo-Wschodniej i dalej, a także obsługują duży popyt wewnętrzny w naszym kraju. Ten trend powinien się utrzymać również w przyszłości, wraz z dalszym rozwojem handlu internetowego, a także innych segmentów rynku” – powiedziała Joanna Mroczek, dyrektor działu badań rynku i doradztwa CBRE.

W 2012 roku deweloperzy rozpoczęli budowę obiektów o łącznej powierzchni około 310.000 m.kw. Znaczną ich część stanowiły projekty BTS (built-to-suit) – równą ok. 40% wszystkich powierzchni magazynowych i przemysłowych oddanych do użytku w 2012 roku. Stawki czynszów w 2013 roku powinny utrzymać się na poziomie podobnym do ubiegłorocznego, zwłaszcza w regionach o wysokim wskaźniku powierzchni niewynajętych. W niektórych ośrodkach takich jak Górny Śląsk (4% wolnych powierzchni), Poznań (5%) czy Wrocław (7%) można oczekiwać presji na wzrost czynszów w związku z ograniczoną podażą.

Aleksander Kuźniewski“Na polskim rynku powierzchni magazynowych i logistycznych pewną przewagę mają obecnie najemcy, ze względu na dostępność w większości lokalizacji zarówno powierzchni, jak i wykwalifikowanych pracowników. W niektórych ośrodkach regionalnych, szczególnie tych charakteryzujących się niskim odsetkiem wolnych powierzchni, np. na Górnym Śląsku, w Poznaniu czy Wrocławiu, obserwujemy jednak trend wzrostowy pod względem popytu i stawek czynszów. Tam z kolei zaznacza się przewaga deweloperów” – mówi Aleksander Kuźniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni magazynowych i logistycznych w CBRE.

Rośnie zainteresowanie inwestorów rynkiem powierzchni magazynowych

Na przestrzeni ostatnich lat na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne sektor logistyczny i przemysłowy notował udział w rocznym wolumenie transakcji średnio na poziomie 10%, daleko w tyle za sektorami handlowym i biurowym. W 2012 roku sytuacja ta po raz pierwszy uległa zmianie, a rynek odnotował dużą liczbę transakcji w powierzchnie logistyczne, w tym trzy duże transakcje portfelowe. Łączna wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła w 2012 roku 2,7 miliarda euro, z czego inwestycje w sektorze logistycznym wyniosły 460 milionów euro, czyli 17% -- wyraźnie więcej w porównaniu do wcześniejszych lat.

Wiele aktywnych na rynku funduszy inwestujących tylko w najlepsze nieruchomości bierze pod uwagę obiekty magazynowe jako aktywa umożliwiające dywersyfikację portfela oraz rozłożenie ryzyka. Rynek polski przyciąga inwestorów mocnymi fundamentami makroekonomicznymi, rosnącym popytem ze strony najemców i dobrymi prognozami na przyszłość. Znaczący rozwój infrastruktury, w tym nowe autostrady, drogi ekspresowe oraz lotniska, w połączeniu z korzystnym położeniem geograficznym Polski zwiększają atrakcyjność naszego kraju zarówno dla międzynarodowych najemców z sektora logistycznego, jak i dla inwestorów.

Przemysław Felicki,„Choć Polska jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym, na którym aktywnych jest wiele funduszy, to jednak łączny popyt z ich strony jest stosunkowo płytki, przy czym wybierają one nowo wybudowane aktywa o doskonałej lokalizacji i przychodach zagwarantowanych w perspektywie długoterminowej (+ 7 lat). O tego typu najlepsze aktywa konkurują fundusze niemieckie i amerykańskie. Jeśli jednak nieruchomość nie spełnia wszystkich kryteriów warunkujących zainteresowanie głównej grupy funduszy, możliwość wyjścia z inwestycji jest znacznie ograniczona. Funduszy biorących pod uwagę tego typu nieruchomości jest mniej, a osiągane ceny transakcyjne są wyraźnie niższe. Obecnie na rynku jest na sprzedaż kilka takich obiektów, ale zainteresowanie jest niewielkie” – powiedział Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych CBRE.

Warszawa – Sektor I (do 15 km od centrum miasta) – powierzchnia dostępna od ręki, stabilne stawki czynszu

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej w granicach Warszawy wynoszą około 630.000 m.kw. w budynkach o funkcjach magazynowych oraz magazynowo-biurowych, oferujących do wynajęcia również mniejsze powierzchnie, nawet poniżej 800 m.kw. Obiekty te są położone zazwyczaj w pobliżu głównych tras lub lotniska, w dzielnicach przemysłowych takich jak Włochy czy Okęcie, a także na Mokotowie (południowo-zachodnia część miasta) oraz na Żeraniu w północnej części aglomeracji. Kompleksy magazynowe zlokalizowane w granicach miasta z reguły oferują wysokiej jakości powierzchnie z dużym udziałem powierzchni biurowej. Największe obiekty magazynowe to City Point o powierzchni 117.000 m.kw. oraz Żerań Park I oferujący ponad 60.000 m.kw., obydwa zlokalizowane w północno-wschodniej części miasta. Na koniec 2012 roku odsetek powierzchni niewynajętej wynosił 17%, głównie w starszych obiektach klasy B. W fazie planowania lub budowy jest obecnie sześć obiektów o łącznej powierzchni ok. 100.000 m.kw., co obejmuje zarówno nowe projekty, jak również rozbudowę istniejących obiektów.

Ze względu na relatywnie wysokie koszty najmu oraz ograniczoną dostępność dużych powierzchni logistycznych, Warszawa jest atrakcyjna przede wszystkim dla mniejszych najemców, takich jak firmy oferujące usługi dla biznesu, a także operatorów handlu detalicznego i dostawców sektora dóbr szybkozbywalnych (FMCG). Stawki wyjściowe czynszów w Warszawie wynoszą 4,30 – 5,00 euro/m.kw./miesiąc, a stawki efektywne to 3,90 – 4,00 euro/m.kw./miesiąc.

Region warszawski – Sektor II (15-80 km od centrum Warszawy) – dużo dostępnej powierzchni w mniej atrakcyjnych obiektach, powolny spadek odsetka pustostanów

Zasoby powierzchni magazynowej i logistycznej w regionie warszawskim przekraczają 2,1 miliona m.kw. W regionie tym dominują parki przemysłowe i magazynowe zlokalizowane przy głównych trasach komunikacyjnych. Region warszawski jest szczególnie atrakcyjny dla dużych najemców ze względu jest bliskość aglomeracji stołecznej w połączeniu z niższymi czynszami najmu w porównaniu do obiektów zlokalizowanych w Warszawie. Deweloperów z kolei przyciąga dostępność działek o dużej powierzchni, oferujących możliwość przyszłej rozbudowy. Najpopularniejsze lokalizacje to Pruszków, Ożarów i Piaseczno, a ukończona niedawno budowa autostrady A2 z Warszawy do Łodzi i Poznania znacząco podniosła atrakcyjność lokalizacji wzdłuż trasy w kierunku zachodnim. Odsetek powierzchni niewynajętych w regionie warszawskim wyraźnie spadł w porównaniu do roku 2011 i wynosi obecnie około 15%.

Aktualnie w budowie znajduje się tu około 36.000 m.kw. powierzchni w trzech projektach, w tym Tulipan Park Warszawa (23.500 m.kw.) Ponadto planowana jest budowa około 1,2 miliona m.kw. powierzchni magazynowej i logistycznej, głównie w rejonie Pruszkowa, Mszczonowa, Błonia i Sochaczewa.

W 2012 r. podpisano umowy najmu na ponad 540.000 m.kw. powierzchni. Najbardziej aktywni najemcy pochodzili z sektora logistycznego, handlu detalicznego, a także farmaceutycznego i petrochemicznego. Stawki wyjściowe czynszów w regionie warszawskim wynoszą 2,50 – 3,60 euro/m.kw./miesiąc, a stawki efektywne to 1,90 – 3,00 euro/m.kw./miesiąc.

Nowe rynki regionalne

Zjawiskiem wartym podkreślenia jest rozwój nowych regionalnych rynków logistycznych. W ostatnich latach rosnącym zainteresowaniem cieszy się Polska wschodnia, w tym przede wszystkim region Rzeszowa i Lublina, dzięki lokalizacji w pobliżu wschodniej granicy kraju, dostępności tanich gruntów oraz istnieniu specjalnych stref ekonomicznych, a także obecności polskich i zagranicznych firm z sektora produkcji. Łączne zasoby powierzchni logistycznej w tym regionie wynoszą tylko 128.000 m.kw., ale w budowie lub planach są już następne projekty.

Kolejnym wschodzącym rynkiem logistycznym jest region kujawsko-pomorski, z Bydgoszczą i Toruniem, którego atuty to centralna lokalizacja i dostęp do autostrady A1 łączącej północ i południe kraju. Utworzona niedawno specjalna strefa ekonomiczna w Łysomicach koło Torunia przyciąga producentów z branży elektroniki i telekomunikacji, jak również firmy z branży dóbr szybkozbywalnych (FMCG). Choć zasoby powierzchni logistycznej to tylko 80.000 m.kw, ponad dwa razy tyle jest już na etapie planowania, a perspektywy rozwoju logistyki w tym regionie są bardzo obiecujące.

Więcej na ten temat znajdą Państwo w załączonych raportachRynek magazynowo-przemysłowy w Polsce” i „Global Industrial View Q1 2013”.

Czynsze za powierzchnie magazynowe na świecie. Źródło: CBRE

Czynsze za powierzchnie magazynowe na świecie. Źródło: CBRE

Czynsze za powierzchnie magazynowe na świecie. Źródło: CBRE

Czynsze za powierzchnie magazynowe na świecie. Źródło: CBRE