Rynek biurowy w Warszawie
W Warszawie popyt na powierzchnie biurowe osiągnął wynik rekordowy w historii branży w Polsce. Niestety podaż w dalszym ciągu spadała i wyniosła mniej niż 45% średniej podaży z lat 2008-2009 (okres przedkryzysowego boomu w branży nieruchomości).
Za taką sytuację odpowiedzialny jest przede wszystkim sektor bankowy, który zgodnie z rekomendacjami banków centralnych zaostrzył politykę kredytową. Wciąż dużym zainteresowaniem najemców cieszył się Mokotów (170.825 mkw.), gdzie ilość pustostanów w stosunku do stanu z roku 2010 spadła o blisko 50%, oraz obrzeża centrum (147.562 mkw.). Prognozowany spadek tempa wzrostu PKB może spowodować spadek podaży także na rynku warszawskim, chociaż w porównaniu z rynkami regionalnymi będzie on tradycyjnie najbardziej odporny na niekorzystne zmiany koniunktury gospodarczej.
Podaż
Od początku lat 90-tych całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynku warszawskim systematycznie rosną i wynoszą obecnie 3.597.000 mkw. W 2011 r. wybudowano 120.100 mkw. powierzchni, co stanowiło 64% całkowitej podaży w roku 2010. Po rekordowym roku 2009 ilość nowo oddawanej powierzchni jest niewielka. To w znacznym stopniu wynik zaostrzenia przez banki kryteriów przyznawania kredytów oraz niepewnej sytuacji ekonomicznej w Polsce i Europie. Ważnym czynnikiem kształtującym podaż jest sposób finansowania inwestycji. O ile małe i średnie spółki deweloperskie, które nie mogą obyć się bez kredytów i związanych z nimi ograniczeń, muszą ostrożniej wybierać projekty inwestycyjne, o tyle duże spółki giełdowe, pozyskujące fundusze bezpośrednio z rynku, są w stanie podejmować bardziej agresywne decyzje strategiczne. Taka sytuacja może spowodować nie tylko zmniejszenie podaży, ale również dużą konsolidację rynku. W związku z tym po raz kolejny istotnie wzrosło znaczenie umów przednajmu (pre-let), dzięki którym deweloperzy mogą spełnić warunki stawiane przez banki. W 2011 r. transakcje tego typu objęły 121.877 mkw. – prawie dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Największymi oddanymi budynkami były Mokotów Nova (Ghelamco), Equator II (Karimpol Polska), IV faza Platinium Business Park (Globe Trade Centre) oraz inwestycja Hortus (Nieruchomości Powiśle). Do końca 2012 r. deweloperzy planują dostarczyć ponad 180.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, większość powstanie poza Centralnym Obszarem Biznesu (COB ).
Popyt
W 2011 r. wolumen najmu (popyt brutto) wyniósł 573.853 mkw. i wbrew oczekiwaniom zanotował 4,5-procentowy wzrost w stosunku do roku 2010. Realna absorpcja (popyt netto) wyniosła ponad 167.155 mkw., przy czym ok. 60% (99.732 mkw.) powierzchni objętej nowymi umowami było zlokalizowane poza centrum. Absorpcja w COB wyniosła ok. 67.423 mkw. Ponad 73% umów dotyczyło powierzchni powyżej 1.000 mkw., natomiast ok. 33% stanowiły kontrakty na biura większe niż 3.000 mkw. Ponownie największym zainteresowaniem najemców i deweloperów cieszył się Mokotów, obrzeża centrum oraz rejon Alej Jerozolimskich. W stosunku do 2010 r. wzrosła liczba umów pre-let, a ich udział w popycie brutto osiągnął 21%. Odnowienia i renegocjacje umów nadal stanowiły istotną część popytu (25%), jednak było ich o 6% mniej niż w 2010 r., co potwierdza tezę o przenoszeniu się najemców, zachęconych korzystnymi warunkami najmu, do nowych budynków.
Pustostany
W 2011 r. ilość pustostanów znacząco spadła, co wynika głównie z niskiej podaży przy dalszym wzroście popytu. Na koniec 2011 r. w Warszawie czekało na najemców ok. 240.155 mkw. powierzchni biurowej, co stanowiło ok. 6,68% całkowitych zasobów stolicy. Najwięcej powierzchni niewynajętej było na terenie prawobrzeżnej Warszawy (12,07%) oraz na Ursynowie (11,9%). Za wzrost ilości pustostanów na Pradze odpowiedzialne było przede wszystkim wybudowanie powierzchni biurowej Stadionu Narodowego oraz wyjście kluczowego najemcy z budynku Nova Praga. Najniższy wskaźnik pustostanów ma Wilanów, 2,71% – w porównaniu z 2010 r. to spadek o ponad 50% wynikający ze szczególnie niskiej podaży nowej powierzchni w tym rejonie. W 2012 r., jeżeli popyt utrzyma się na niezmienionym poziomie, średni poziom pustostanów w Warszawie powinien wynieść mniej niż 6%.
Bolesław Kołodziejczyk,Cushman&Wakefield
