Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

Charakterystyka kluczowych trendów makroekonomicznych:

W roku 2014 polski PKB wzrósł o 3,3% i był to najlepszy wynik od 2011 r., mimo nieco słabszej koniunktury odnotowanej jesienią. W marcu 2015 r. Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu 1,5% i poinformowała o zamknięciu cyklu łagodzenia polityki pieniężnej. Wzrost wspierany będzie silnymi wydatkami konsumpcyjnymi, spadającymi cenami energii i żywności oraz poprawą sytuacji na rynku pracy. Jako że Polska jest importerem netto surowców energetycznych, spadek cen poprawi warunki wymiany handlowej, a to z kolei zwiększy aktywność polskiej gospodarki. Do dalszej budowy wzrostu PKB w ciągu roku znacząco przyczyni się zauważalny wzrost inwestycji firm w rozwój biznesu. Optymistyczne rokowania makroekonomiczne dla Polski pokrywają się z silnym zaufaniem inwestorów działających na rynku nieruchomości komercyjnych wyrażonym w badaniu RICS ‘Poland Commercial Property Monitor’ za I kwartał (Q1) 2015 r. Nieznacznie negatywny oddźwięk z rynku najmu jest wynikiem wzrostu podaży, a nie słabego popytu.

Rynek najmu

Badani przez RICS członkowie organizacji wskazali, że dający się zauważyć wzrost popytu w każdym segmencie rynku komercyjnego nie jest jeszcze wystarczająco wysoki i nie nadąża za wzrostem podaży powierzchni, widocznym szczególnie w segmencie biurowym. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest presja na obniżkę czynszów najsilniej zauważalna właśnie na rynku biurowym, a najmniej w segmencie nieruchomości handlowych. Potwierdza to indeks nastrojów najemców, który od pięciu ostatnich kwartałów pozostaje na tym samym poziomie i jest nieznacznie negatywny.

„Na rynku nowoczesnych powierzchni biurowych zauważyć można cztery dominujące trendy. Po pierwsze, Polska przyciąga nowe firmy z sektora notującego wysoką dynamikę wzrostu. Przykładem jest firma KMD Poland, która wynajęła niedawno ponad 6 000 mkw. powierzchni biurowej w biurowcu Gdański Business Center w Warszawie z zamiarem przyciągnięcia największych talentów z branży IT. Po wtóre, firmy dążą do konsolidacji tak, jak Samsung (21 000 mkw.), który połączy w Warsaw Spire funkcje badawczo-rozwojowe z trzech innych lokalizacji w Warszawie czy Raiffeisen Polbank (19 500 mkw.), będący głównym najemcą budowanego właśnie Prime Corporate Center, konsolidujący się w nowej lokalizacji. Trzecim trendem, notowanym na rynku najmu, jest wybór powierzchni nowej, bardziej nowoczesnej i efektywnej niż poprzednio użytkowana. Takiego wyboru dokonała firma Deloitte (11 000 mkw.), która wybierając wieżę biurową Q22 budowaną przez Echo Investment postawiła na nowoczesne rozwiązania techniczne oraz lokalizację zapewniającą doskonałą komunikację. Wreszcie, najemcy ucząc się lepiej gospodarować wynajmowaną przestrzenią przedłużają istniejące umowy najmu i dokonują ponownej aranżacji zajmowanej powierzchni” – komentuje Łukasz Maciak MRICS Chartered Valuation Surveyor, dyrektor w Zespole Rynków Kapitałowych DTZ Polska.

Rynek inwestycyjny

Nastroje na rynku inwestycyjnym od siedmiu kwartałów utrzymują się na umiarkowanie pozytywnym poziomie, co wpływa na zwiększenie zainteresowania inwestycjami zagranicznych inwestorów. Podaż produktów inwestycyjnych przeznaczonych na sprzedaż urosła w oczach badanych tylko nieznacznie i pozostała na niezmienionym poziomie w sektorze handlowym. Optymizm na rynku inwestycyjnym dostrzec można również w oczekiwaniach lokalnych uczestników rynku, którzy ocenili w przywoływanym badaniu RICS, że w nadchodzących 12 miesiącach wartości nieruchomości we wszystkich najlepszych jakościowo sektorach rynku wzrosną, podczas gdy w segmencie drugorzędnych nieruchomości biurowych oczekuje się największego ich spadku. Warto zauważyć, że ponad 92% respondentów uważa, że obecne wartości nieruchomości są co najwyżej zgodne lub poniżej ich wartości godziwej.

„Jesteśmy bardzo atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów z sektora nieruchomości. Ich zainteresowaniem cieszy się przede wszystkim Warszawa, jako rynek największy i najbardziej płynny, ale swą atrakcyjność budują z sukcesem także miasta regionalne, takie jak: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź. Rezultatem istniejącej nadpodaży powierzchni biurowej w Warszawie jest penetracja rynku przez fundusze poszukujące okazji inwestycyjnych oraz wysokich stóp zwrotu, których nie można osiągnąć na rynku zrównoważonym. Niskie stopy procentowe sprawiają, że większa ilość kapitału kierowana jest na rynki aktywów alternatywnych, jakimi są nieruchomości. Dodatkowo, dobre nastroje na rynku inwestycyjnym, wynikające z pozytywnego postrzegania samego rynku, jak i rozciągających się przed nim perspektyw przez jego uczestników powoduje, że konkurencja wśród inwestorów wyraźnie się zaostrza. Analizując wolumen transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszym kwartale 2015 r. jest on na zbliżonym poziomie co w roku ubiegłym, lecz udział inwestycji zrealizowanych w Polsce znacząco spadł do 0,46 mln euro. Warto zauważyć, że dzisiejsze transakcje są konsekwencją procesów zainicjowanych kilka miesięcy temu. Pomimo gorszych rezultatów pierwszego kwartału, mając na uwadze oczekiwania rynku co do wartości rynkowych nieruchomości, zapowiada się jednak kolejny dobry rok dla inwestorów w Polsce. Największy udział w zakupach inwestycji komercyjnych w roku 2015 spodziewany jest w sektorze handlowym; na rynku jest blisko kilkanaście obiektów handlowych planowanych do zbycia. Nabywców szuka także kilkanaście biurowców w miastach regionalnych i Warszawie. Wśród ofert są aktywa o spektakularnie dużej skali, zarówno mniej znane, jak i te, które były już kiedyś przedmiotem sprzedaży. W kontekście badania RICS o tym, jak wiele z tych nieruchomości zostanie sprzedanych, w dużej mierze zadecyduje polityka inwestycyjna inwestorów oraz ich spojrzenie na rynek – być może późniejsza realizacja transakcji przyniesie im wyższą cenę sprzedaży.” – wyjaśnia Łukasz Maciak, MRICS.

Q1 2015: Poland Commercial Property Monitor

O RICS Global Commercial Property Monitor

RICS Global Commercial Property Monitor jest kwartalnie publikowanym przewodnikiem po trendach na rynku nieruchomości komercyjnych w segmencie inwestycyjnym oraz najmu. Powstaje w oparciu o odpowiedzi udzielane przez członków RICS w ramach przeprowadzonej wśród nich ankiety dotyczącej porównania panujących na rynku warunków z ostatnich 3 miesięcy z poprzednim kwartałem. Kwestionariusze aktualnego badania zostały wysłane 9 marca 2015 r., a odpowiedzi zebrano do 2 kwietnia 2015 r. Pozyskano łącznie 1240 odpowiedzi, z czego aż 253 pochodziła z Wielkiej Brytanii. Zagregowane na poziomie narodowym odpowiedzi z trzech sektorów: biur, centrów handlowych oraz powierzchni magazynowych tworzą odczyt danych netto dla całego rynku nieruchomości komercyjnych. Pozytywny odczyt netto wskazuje wzrost, a negatywny - spadek nastrojów na rynku.

RICS