Rynek nieruchomości odzyskuje tempo

Rekordowa podaż nowej powierzchni magazynowej w 2021 r. oraz dobre prognozy na przyszłość dla rynku najmu powierzchni biurowych i mieszkań na wynajem. Firma doradcza Savills wstępnie podsumowała 2021 rok i prognozuje trendy na kolejne miesiące. Z analiz wyłania się obraz rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, który odzyskuje tempo, ale uległ znaczącym przemianom. Wśród trendów na przyszły rok Savills prognozuje m.in. wzrost czynszów, dalszą popularyzację ESG i stawianie na innowacje.

Zgodnie z przewidywaniami, w 2021 roku na rynku nieruchomości komercyjnych dało się zaobserwować pozytywny efekt programu szczepień. Inwestorzy byli aktywni, a wartość transakcji na rynku inwestycyjnych ma szanse osiągnąć poziom 5 mld euro. Według Savills, z dużym prawdopodobieństwem utrzymana zostanie tendencja z ostatnich miesięcy i na koniec roku za blisko połowę wolumenu odpowiadać będą nieruchomości magazynowe. W budowie jest obecnie ok. 3,5 mln m kw. powierzchni magazynowych (przy czym ok 40% jest dostępne), a całkowite zasoby w tym obszarze kształtują się na poziomie ok. 24,2 mln m kw.

 W 2021 roku rynek bez wątpienia odbił, ale wciąż wyczuwalna była atmosfera niepewności. Do obaw dotyczących dalszego przebiegu pandemii, doszły zagrożenia geopolityczne oraz gospodarcze. Nie przeszkodziło to jednak najemcom i inwestorom stopniowo powracać do aktywności. Kluczowe wskaźniki za minione 12 miesięcy, dotyczące wartości transakcji inwestycyjnych czy popytu na rynku najmu powierzchni biurowych, prawdopodobnie utrzymają się na poziomie zbliżonym do zeszłego roku, ale z dobrymi prognozami na przyszłość. Pozytywnym wyjątkiem jest sektor magazynowy, który już teraz, niezrażony pandemią, notuje kolejne rekordy. Rynek nieruchomości komercyjnych oswoił się z nową rzeczywistością i zaczyna powoli wracać do formy – mówi Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Nowy model pracy i popularyzacja powierzchni flex

2021 rok na rynku biurowym upłynął pod znakiem poszukiwania optymalnego modelu pracy. Wielu najemców zdecydowało się na wdrożenie na stałe systemu hybrydowego, łączącego pracę z biura oraz z domu. Zgodnie z danymi Savills, całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wzrosły do ponad 12,3 mln m kw. Nastąpiła dalsza popularyzacja biur elastycznych, a operatorzy takich powierzchni skupili się na ekspansji w miastach regionalnych.

Podwojenie obecnych zasobów powierzchni mieszkań na wynajem

Sektor Build-to-Rent (mieszkania na wynajem instytucjonalny) powoli zadomawia się na polskim rynku. Jak podaje Savills w swoim podsumowaniu, na koniec 2021 roku w Polsce funkcjonowało już blisko 40 takich inwestycji. Projekty znajdujące się obecnie w budowie pozwolą wkrótce dwukrotnie zwiększyć podaż apartamentów oferowanych w tej formule. Obserwowany na rynku dynamiczny rozwój firm technologicznych i podmiotów z branży e-commerce, sprawia, że zatrudnienie w tych sektorach rośnie. W opinii Savills, nawet jeśli nie przekłada się to jeszcze wprost na wzrost popytu na biura, to wobec wzmacniania się trendu pracy hybrydowej, oznacza większe zapotrzebowanie na nowoczesne inwestycje mieszkaniowe.

E-commerce w górę i rozwój dark stores

W 2021 roku udział kanału online w sprzedaży ogółem wzrósł do niemal 9% z około 5% notowanych przed pandemią. Strategie omnichannel nabrały tempa, łącząc świat zakupów przez internet z tradycyjnymi obiektami handlowymi. Rozwój rynku e-commerce pozostaje jednym z motorów napędowych popytu na powierzchnie logistyczne. Nowością w świecie handlu były tzw. dark stores, czyli sklepy będące w rzeczywistości niewielkimi centrami dystrybucyjnymi zlokalizowanymi w obrębie miast i pomagającymi skrócić czas dostaw. W 2021 roku otwarcie tego formatu w Polsce ogłosiła m.in. sieć Żabka. Swoje platformy mają też Lisek, Jokr i Swyft, a Biedronka rozpoczęła współpracę w tym zakresie z Glovo.

Prognozy: większe i droższe zakupy

Z kolei w 2022 roku, według Savills, oprócz ryzyka postępującej inflacji, możemy się spodziewać dalszych wzrostów kosztów budowy, cen gruntów oraz presji na zwiększanie wynagrodzeń. Przełoży się to w pierwszej kolejności na wzrost opłat eksploatacyjnych. Najemcy będą także odczuwać różnicę kursową, ze względu na standard rynkowy jakim jest rozliczanie opłat za wynajem w euro. Może być to też pierwszy rok od dawna, kiedy w górę pójdą stawki czynszu za wynajem powierzchni magazynowych i biurowych.

2022 rok może być czasem większych zakupów na rynku inwestycyjnym. Nadal obserwować będziemy wysoki popyt na nieruchomości magazynowe oraz zwiększający się udział sektora PRS. Na nowych właścicieli czeka kilka spektakularnych projektów biurowych. Wartość transakcji inwestycyjnych może w przyszłym roku zbliżyć się do poziomów odnotowywanych przed pandemią. Lokowaniu kapitału w nieruchomościach komercyjnych sprzyjać będzie postrzeganie ich jako bezpiecznej przystani, w obliczu dużych wahań na rynku walut, giełdy i obligacji – dodaje Tomasz Buras z Savills.

Dalsza popularyzacja ESG

Przyszły rok na rynku nieruchomości będzie też prawdopodobnie czasem, kiedy bardzo wyraźnie zacznie być widoczne realne przełożenie strategii ESG na rynek nieruchomości. W wyniku tzw. taksonomii Unii Europejskiej, czyli zmiany przepisów dotyczących raportowania pozafinansowego w zakresie zrównoważonego rozwoju oraz wejścia w życie dyrektywy CSRD, a także ze względu na preferencje najemców, na rynku rośnie znaczenie ESG. Termin ten oznacza nie tylko troskę o środowisko, ale również o człowieka. Według Savills, będzie to widoczne m.in. na rynku magazynowym, gdzie chcący się wyróżnić deweloperzy, oprócz inwestowania w energooszczędność, zaczną również stawiać na drugi z filarów ESG, czyli aspekt ludzki.

Na rynku biurowym różnice pomiędzy budynkami, które spełnią wytyczne ESG, a tymi, których właściciele przegapią okres zmian, staną się coraz bardziej widoczne. Obecnie starsze biurowce i te w lokalizacjach pozacentralnych borykają się z wyzwaniami związanymi z refinansowaniem inwestycji. Pojawiają się jednak powoli chętni na zakup istniejących budynków, z zamiarem dokonania gruntowych modernizacji, a czasem zmiany ich funkcji czy wręcz wyburzenia. Dotyczy to nie tylko nieruchomości biurowych. Również wśród deweloperów magazynowych pojawiła się większa wola do inwestycji typu brownfield, aby zabezpieczyć dobre lokalizacje. Zjawisko pewnego rodzaju dychotomii i podziału na obiekty, którym wkrótce może pozostać jedynie zamiana funkcji i te, w których poczyniono inwestycje, będzie widoczne m.in. na warszawskim Służewcu. Na obszarze tym biurowce, które będą spełniać wysokie standardy, mogą przyciągać najemców perspektywą optymalizacji kosztów najmu. Jak podaje Savills, obiekty te mogą w ten sposób okazać się wielkimi wygranymi pandemii.

Rynek właściciela

W 2022 roku, rynek biurowy w Warszawie może powoli zacząć przejawiać pewne cechy rynku właściciela. Ilość powierzchni w budowie jest najniższa od 10 lat. Zgodnie z prognozami Savills, wobec stopniowego zapełniania się projektów rozpoczętych jeszcze przed pandemią, w drugiej połowie roku możemy zacząć obserwować pierwsze oznaki luki podażowej i usztywnienia się wynajmujących w negocjacjach. Początki takiego trendu widać już teraz w odniesieniu do najlepszych biurowców w Warszawie.

Nowe technologie i big data

Ostatnim z trendów prognozowanych przez Savills na 2022 rok są innowacje, pod postacią implementacji nowych technologii w nieruchomościach (proptech) i wykorzystania dużej ilości danych w ich obsłudze (big data). Pęd w kierunku coraz większej automatyzacji będziemy obserwować na powierzchniach produkcyjnych, w budynkach biurowych oraz w autonomicznych sklepach. Do coraz większej ilości zadań związanych z zarządzaniem i wyceną nieruchomości będą wykorzystywane nowoczesne narzędzia oparte o analizę danych.