Wiadomości

Sex, Guns & Real Estate - Pionki w grze

Dotyczy to każdych negocjacji – bez względu na to, czy jest to kwestia nowej umowy najmu czy przedłużenia starej. Poznanie kilku technik, które pomogą najemcy wynegocjować lepsze warunki, jest tak samo ważne, jak umiejętność interpretacji słów i gestów właściciela budynku.

Kluczem jest mądre połączenie wszystkich ruchów. Warto zacząć od rzetelnego sprawdzenia stanu faktycznego, by ostatecznie móc postawić stanowcze warunki. Co więcej, warto przewidzieć ruchy partnera i przygotować się na jego ar gumenty.

Przeważnie, już w okresie od sześciu do osiemnastu miesięcy przed wygaśnięciem starej umowy, właściciel budynku zwraca się do najemcy z propozycją jej przedłużenia. Podaje nowe ceny oraz argumenty na korzyść pozostania w budynku.

Przystępując do negocjacji warto mieć kilka asów w rękawie w postaci wiedzy na temat właścicieli biur. Warto wiedzieć, jakie mają portfolio i jaką strategię inwestycji i zarządzania budynkiem. Najważniejszy dla inwestora jest poziom najmu, na poziomie 80 procent. Nawet najemcy małych powierzchni są ważni. Koszty po stronie właściciela nie pozwalają na przestój i nie są warte uporu, który może nie przynieść oczekiwanego rezultatu. Jeśli właściciel budynku straci najemcę, oznacza to dla niego spore obciążenie finansowe. Nie chodzi tylko o czas przestoju w okresie szukania nowego najemcy, ale też wszelkie koszty związane z marketingiem, kredytem czy nawet zawarciem nowej umowy, która powinna gwarantować pewien okres zwolnienia z czynszu oraz koszty zmiany aranżacji dla kolejnego klienta. Zmiana najemcy pociąga więc za sobą w oczywisty sposób duże wydatki.

Co więcej, warto wiedzieć, że właściciel budynku liczy na to, że dla najemcy przeprowadzka też będzie kosztowna. I oczywiście ma rację. Trzeba jednak stworzyć wrażenie, że jesteś gotów ponieść te koszty, jeśli warunki umowy nie będą dla Ciebie satysfakcjonujące. Wrażenie to musi być tak przekonujące, żeby wizja Twojej relokacji była dla niego prawdziwym zagrożeniem. Jak działać w przypadku zawarcia nowych umów? Istnieje kilka technik negocjacyjnych i narzędzi, którymi można się posłużyć, by uzyskać przewagę na etapie ustalania warunków najmu. Znając słowa i zachowania, którymi operuje się w czasie rozmów negocjacyjnych z właścicielami powierzchni komercyjnych, można nauczyć się ich właściwej interpretacji i wiedzieć, kiedy zgadzać się na proponowane warunki, a kiedy stanowczo się im sprzeciwiać. Szach-mat postawi ta strona, która umie wykorzystać wiedzę na temat rzeczywistej sytuacji graczy. Pamiętaj też, że negocjacje nie ograniczają się tylko i wyłącznie do warunków komercyjnych. Sama treść umowy najmu jest niezwykle istotna i na tym polu najczęściej
najemcy bez odpowiedniego wsparcia popełniają sporo błędów.

Nie od dziś wiadomo, że teksty prawnicze rządzą się własnymi zasadami. Coś, co dla laika jest oczywiste, dla prawnika może mieć zupełnie inne znaczenie. Czy w Twojej umowie najmu również są określenia w stylu: „niezwłocznie”, „istotne”, „uzasadnione”, „rażące”? Wydają się sformułowaniami powszechnie znanymi, na co dzień stosowanymi. Jednakże trzeba na nie szczególnie uważać. Ich interpretacja wcale nie musi być tak oczywista. Co więcej, wszelkie wątpliwości i różnice w ich rozumieniu będą rozpatrywane zwykle na niekorzyść najemcy.

Jak się przed tym uchronić?

Rozwiązaniem jest zespół, który działa wspólnie i kompleksowo zadba o prawidłowe brzmienie Twojej umowy najmu. Ten wielostronicowy dokument, który dosłownie nosi w sobie wielką wartość, powinien być dokładnie przebadany pod względem prawidłowej interpretacji wszystkich zapisów, aby zapewnić bezpieczeństwo Twojej inwestycji. Każdy paragraf i każda litera winny być spójne i przejrzyste. Tylko taka procedura sprawdzenia umowy zagwarantuje najemcy spokój i stabilność jego int eresów.

Jako doradcy stojący po stronie najemcy wiemy, że niejednokrotnie umowy bywają celowo komplikowane. Prowadzi to do sytuacji, w których najemca nie zawsze wie, na co się godzi. Czasami nawet zapis dotyczący tzw. „break option” nie chroni Cię w należyty sposób. Zdarza się bowiem, że klauzula zapisana będzie w taki sposób, że skutecznie zablokuje proces wyjścia z umowy. Może się to też wiązać z długim i kosztownym procesem w sądzie, którego wynik nigdy nie jest pewny.

Stabilność i jasność zapisów to cel, któremu doświadczeni reprezentanci najemców powinni poświęcać szczególną uwagę. Skuteczne negocjacje oraz niepodważalne zapisy w umowie najmu to gwarancja bezpieczeństwa dla partnerskiego stosunku z właścicielem Twojego biura.