Wiadomości

Trójmiejski rynek nieruchomości biurowych

26 644

Najnowsze badanie AT Kearney (2010 AT Kearney Foreign Direct Investment Confidence Index) pokazuje, że od 2007 r., kiedy publikowany był poprzedni raport, odrobiliśmy 16 pozycji – to największy awans wśród 25 najatrakcyjniejszych krajów świata. Przed Polską jest tylko 5 państw – Chiny, USA, Indie, Brazylia i Niemcy.

Mimo tych optymistycznych informacji na początku ubiegłego roku rynek nieruchomości biurowych odnotował znaczny spadek popytu oraz wzrostu współczynnika wolnej powierzchni. Pamiętajmy bowiem, że trafiamy na okres, kiedy inwestorom brakuje środków na nowe inwestycje. Połowa badanych przez AT Kearney sygnalizuje, że w inwestowaniu za granicą przeszkadzają im trudności w dostępie do kapitału. Ograniczenie napływu inwestycji zagranicznych z tego powodu może spowodować dalszy spadek popytu na powierzchnie biurową, głównie w miastach regionalnych, gdzie lokowana jest większość inwestycji typu BPO/SSC.

Do tej pory dla strategicznych inwestycji tej branży najatrakcyjniejsze były miasta Kraków i Wrocław. Teraz zdecydowanie najlepszą alternatywną lokalizacją w Polsce staje się Gdańsk. Wykazuje to niezależny ogólnoświatowy ranking wykonany w 2009 roku przez firmę doradczą KPMG "Przekraczając globalne granice - Nowe wschodzące lokalizacje" ("Exploring Global Frontiers - The New Emerging Destinantions").

Po nasyceniu się tradycyjnych miejsc koncentracji inwestycji outsourcingowych, korporacje z branży IT poszukują alternatyw dla rozwoju lokalizacyjnego. KPMG wskazało 31 takich lokalizacji na wszystkich kontynentach. Wśród wytypowanych znajdują się zarówno metropolie z krajów rozwiniętych, jak i miasta z państw rynków wschodzących. Obok m.in. Buenos Aires, Santiago, Belfastu, Belgradu czy Sofii w rankingu - jako jedyne miasto w Polsce - wskazany został Gdańsk. Rzecz jasna lokalny rynek biurowy nie ogranicza się tylko do tego miasta. Wartościowym potencjałem dla inwestora jest szeroko rozumiana Metropolia Gdańska.

Pod względem wielkości rynku nowoczesnych powierzchni biurowych Trójmiasto, według Cushman & Wakefield , zajmuje trzecią pozycję wśród miast regionalnych w Polsce. W odróżnieniu do większości porównywalnych miast charakteryzuje się dużą stabilnością. Rynek trójmiejski szacowany jest obecnie na ponad 300 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wysoki popyt ze strony klientów zagranicznych, z uwagi na wysoką atrakcyjność inwestycyjną Trójmiasta, dał impuls na stworzenie wielu parków biznesowych. Wśród największych i najnowocześniejszych tego typu kompleksów w Gdańskiej Metropolii należy wymienić przede wszystkim Arkońska Business Park firmy Torus oraz Łużycka Office Park realizowany przez firmę Allcon. W pierwszym z nich ulokowali się już tacy inwestorzy jak BPH, IBM oraz First Data.

Arkońska Business Park

Arkońska Business Park

W drugim natomiast swoje siedziby mają miedzy innymi takie firmy jak Sony Pictures Entertainment, Geoban czy Nordea. Do grona największych parków biurowych już wkrótce dołączy Garnizon Business Space – projekt Grupy Inwestycyjnej Hossa - który docelowo będzie oferował ponad 150 000 m kw. powierzchni biurowej.

Garnizon Business Space – projekt Grupy Inwestycyjnej Hossa

Garnizon Business Space

W pierwszym etapie tego projektu Hossa zrewitalizowała już zabytkowy kompleks dawnych koszar wojskowych, w których swoją siedzibę ma m.in. amerykański koncern Acxiom. Równie ambitne plany ma TPS Otwarta Przestrzeń, który już na początku 2011 roku chciałaby uruchomić pierwszy etap Olivia Business Centre, parku biznesowego, który łącznie zaoferuje powierzchnię ok. 120 000 m. kw.

Rozbudowująca się oferta na rynku biurowym Trójmiasta wpływa na wzrost zainteresowania ze strony kolejnych inwestorów. Spółka InvestGDA odpowiedzialna za przyciąganie zagranicznych inwestorów do Trójmiasta obsługuje dziś 10 klientów z branży BPO, którzy chcą swoje centra usług ulokować właśnie w Trójmieście. Głównie są to inwestorzy skandynawscy; ich zapotrzebowanie na powierzchnię biurową wynosi ok. 15 000-20 000 mkw. To dopiero początek roku, więc należy się spodziewać, że finalne zapotrzebowanie ze strony tej branży na powierzchnie biurową będzie wyższe. Pozwala to na stabilny rozwój funkcjonujących już parków biurowych oraz budowę nowych. Optymistyczne odczucia lokalnych developerów, którzy zdominowali rynek biurowy Trójmiasta, mają odzwierciedlenie we współczynniku powierzchni niewynajętej, który jeszcze na początku ubiegłego roku był najniższy w Polsce i wynosił ok. 1,6 %. Aktualnie wg Jones Lang LaSalle wzrósł on do 7,8 %. Jest to wskaźnik atrakcyjny zarówno dla najemców jak i dla developerów.

Większość biurowców budowanych dziś w Gdańsku posiada standard klasy A i B+. Budynki wyposażone są w najnowsze rozwiązania techniczne, m.in., zintegrowany system zarządzania BMS, nowoczesne instalacje wentylacyjne, klimatyzacyjne, elektryczne i teletechniczne, podniesione podłogi itp. Poza tym dzięki nasilającej się konkurencji wśród developerów pakiet zachęt wciąż się poszerza ,co powoduje obniżenie efektywnych stawek czynszów i podniesienie standardu oferowanej powierzchni biurowej.

Powierzchnia ogółem Współczynnik powierzchni niewynajętej
Kraków 383 200 m.kw. 9,6%
Wrocław 344 500 m.kw. 5,5%
Trójmiasto 288 000 m.kw. 7,8%
Poznań 206 300 m.kw. 12%
Katowice 200 700 m.kw. 7,6%
Łódź 178 000 m.kw. 24%
Szczecin 40 000 m.kw. 5%
Źródło : Jones Lang La Salle – Poland: Modern Office Stock Q4 2009

Poza Trójmiastem i Wrocławiem i sytuacja nie wygląda już tak optymistycznie. Mniejsze zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej oraz niższa atrakcyjność pozostałych miast dla branży BPO, powodują wstrzymanie nowych projektów oraz zwiększanie pustostanów. Wysoki współczynnik niewykorzystanej powierzchni, który w niektórych porównywalnych aglomeracjach osiąga poziom od 9% do 24% co powoduje obniżenie stawek z poziomu 16 do 12-13 EUR/m.kw. miesięcznie. Jednak należy pamiętać, że charakterystyczna dla wielu miast regionalnych jest duża liczba obiektów rewitalizowanych, w których trudno o standard oferowany w budynkach klasy A czy B+. W związku z tym, pomimo obniżenia cen, efektywna stawka czynszu nie jest już tak konkurencyjna w porównaniu np. z Trójmiastem czy Wrocławiem. Powoduje to wstrzymanie kolejnych projektów biurowych.

Warto wspomnieć, że trójmiejski rynek nieruchomości biurowych tworzony jest przede wszystkim przez lokalne, dobrze zorganizowane firmy. Developerzy, tacy jak TPS, Torus, Hossa czy Allcon mając na uwadze wartość zagranicznego najemcy bardzo aktywnie współpracują z InvestGDA w przyciąganiu inwestorów z branży BPO/SSC. Niewykluczone, że w najbliższym czasie wspólnymi wysiłkami zdecydowanie wzrośnie rozpoznawalność Trójmiasta, jako najlepszej lokalizacji dla centrów usług wspólnych, tym bardziej, że do grona współpracowników, obok developerów doszły już działające w Gdańsku renomowane firmy doradcze i rekrutacyjne.

Mariusz Wiśniewski

Dyrektor ds. Marketingu

Gdańska Agencja Rozwoju Gospodarczego INVESTGDA

InvestGDA