Wycena nieruchomości biurowych
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego.
Do wyceny nieruchomości biurowych stosuje się najczęściej podejście dochodowe. Podejście to ma zastosowanie do wyceny nieruchomości, które są nabywane jako inwestycje. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Stąd, najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość jest zdolność takich nieruchomości do generowania dochodu. Podejście dochodowe może być wykorzystane do określenia wartości rynkowej lub do określenia wartości indywidualnej.
Podstawowymi parametrami, które są wykorzystywane przy określaniu wartości są dochody i stopy zwrotu. Do obliczeń przyjmuje się prognozowane dochody z przyszłości. W obliczeniach stosuje się czynsz rynkowy. Podstawą jego ustalenia są stawki czynszów w nieruchomościach porównywalnych. Podstawowym źródłem dochodów są czynsze oraz dochody pozaczynszowe. Do wpływów pozaczynszowych zalicza się m. in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.
Dochodowość każdej z nieruchomości jest zróżnicowana w zależności od lokalizacji, konieczności przeprowadzenia remontów i modernizacji, indywidualnie wynegocjowanych stawek czynszów w umowach najmu. Przy obliczaniu dochodów z nieruchomości uwzględnia się poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu. Przekształcanie dochodu z nieruchomości w wartość nieruchomości nazywane jest kapitalizacją dochodu.
Wyceny dokonuje się za pomocą jednej z dwóch technik: kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni dochodów. W technice kapitalizacji prostej, wartość nieruchomości określa się jako iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. W technice dyskontowania strumieni dochodów, wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna nieruchomości, to jej wartość z końca okresu prognozy.
Stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, a cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji.
Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości. Mimo zagrożeń wynikających z ogólnej sytuacji gospodarczej obrót nieruchomościami w wielu polskich miastach wykazuje tendencje wzrostowe.
Marta Kuśmierczyk, Mekart
