Raporty

Wyraźnie pozytywne tendencje w zakresie popytu wśród inwestorów

Wyniki najnowszego badania RICS Poland Commercial Property Monitor za IV kw. 2018 r. są spójne z ogólnie pozytywną dynamiką na rynku najmu i inwestycji w nieruchomości komercyjne. Ograniczona podaż pracowników i znaczny wzrost wynagrodzeń skutkują dalszym solidnym wzrostem popytu krajowego oraz, w efekcie, wzrostem gospodarczym.

Podobny obraz wyłania się z analizy RICS, w której silny popyt uznano za czynnik napędzający pozytywne tendencje na rynku nieruchomości komercyjnych. Prognozy wzrostu czynszów najmu i wartości kapitałowych na przyszły rok pozostają niezmienione, z wyróżniającymi się na tym tle wysokiej jakości nieruchomościami przemysłowymi i biurowymi.

Ogólne tendencje na rynku najmu

Wskaźnik Occupier Sentiment Index (zbiorcze połączenie wskaźników dotyczących rynku najmu powierzchni komercyjnych) osiągnął w IV kwartale wartość +18, minimalnie wyższą niż w III kwartale (+17). Co istotne, wskaźnik ten jest najwyższy od siedmiu lat, sugerując dalszy, stopniowy wzrost dynamiki na rynku najmu.

Popyt wśród najemców rośnie w sposób stabilny, w szczególności w sektorach przemysłowym oraz biurowym. Zainteresowanie powierzchniami handlowymi było natomiast umiarkowane, chociaż z punktu widzenia bilansu netto, przez cały rok równomiernie rosło.

Pomimo wzrostu popytu podaż nieruchomości pod najem także wzrosła w IV kwartale, przy czym głównym czynnikiem napędzającym ten pozytywny trend był ilościowy przyrost powierzchni biurowych i przemysłowych.

Jednocześnie wartość pakietów zachęcających dla najemców pozostała co do zasady bez zmian.

Przez drugi kwartał z rzędu analitycy podtrzymali swoje prognozy dotyczące wartości najmu w przyszłym roku na poziomie wszystkich sektorów, przy czym, inaczej niż w poprzednim kwartale, byli oni bardziej pozytywni jeśli chodzi o prognozy dla sektora wysokiej jakości nieruchomości przemysłowych. Dodatkowo prognozy dla wysokiej jakości powierzchni biurowych i handlowych także drgnęły w górę względem III kwartału. Jednocześnie prognoza dla rynków wtórnych była nieco bardziej pesymistyczna niż w III kwartale; w przyszłym roku w segmencie wtórnych powierzchni handlowych spodziewany jest spadek wartości najmu.

Tendencje na rynku inwestycyjnym

Wskaźnik Investment Sentiment Index (zbiorcze połączenie wskaźników dotyczących rynku inwestycyjnego) osiągnął w IV kwartale wartość +17, podobnie jak w poprzednim kwartale. Oznacza to pozytywną dynamikę inwestycyjną w podstawowym zakresie.

Inwestycje w IV kwartale nadal zasadniczo rosły. Co istotne, tempo wzrostu popytu było największe od 11 kwartałów. Jeśli chodzi o poszczególne sektory, najlepszy wynik odnotowały sektory biurowy i przemysłowy, przy czym – po niewielkim spadku w III kwartale – wzrósł także popyt w odniesieniu do powierzchni handlowych. Zwiększyły się również inwestycje zagraniczne we wszystkich tych trzech sektorach.

Ponadto wzrosła również podaż nieruchomości przeznaczonych na cele inwestycyjne.

Projekcje wartości kapitałowej na przyszły rok zostały w IV kwartale zweryfikowane. Spodziewany jest solidny wzrost w sektorach wysokiej jakości powierzchni biurowych i przemysłowych; z kolei jeśli chodzi o wysokiej jakości powierzchnie handlowe, wzrost będzie minimalny. Oczekiwania względem lokalizacji wtórnych są umiarkowane w porównaniu z rynkami podstawowymi – wartość kapitałowa w sektorze powierzchni handlowych prawdopodobnie ulegnie w przyszłym roku spadkowi.

Większość analityków (58%) uważa, że rynek jest w fazie szczytowej cyklu nieruchomościowego, podczas gdy 21% uważa, że rynek wciąż jest na etapie wzrostu.

"Polska pozostaje najbardziej pożądaną destynacją wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Silne fundamenty gospodarcze, różnorodność produktu we wszystkich klasach aktywów, wysoka jakość nieruchomości czy relatywnie szeroki spread w stopach kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią, przyczyniają się do wzmożonej aktywności inwestorów, w tym również takich, którzy nie byli jeszcze widoczni na rynku np. kapitał azjatycki czy nowe fundusze z Europy Zachodniej. Po raz kolejny mamy za sobą rekordowy rok pod względem poziomu zainwestowanego kapitału na polskim rynku nieruchomości (7,2 mld EUR) co przełożyło się na wzrost o 47% w porównaniu do roku 2017. Największy skokowy wzrost zanotował sektor magazynowy gdzie wolumen transakcji wzrósł o 109% do rekordowego poziomu 1,8 mld EUR, a sektor biurowy i handlowy zakończył rok na wartości odpowiednio 2,7 mld EUR oraz 2,5 mld EUR. Wszystkie sektory rynku cechowały się kompresją stóp zwrotu" mówi Marcin Purgal MRICS, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank

Wśród najbardziej pożądanych przez inwestorów nieruchomości są najlepsze, nowo wybudowane lub o unikalnym charakterze budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie, czy największych miastach regionalnych, dominujące obiekty handlowe w największych miastach oraz obiekty magazynowe. Należy zwrócić też uwagę na nowe klasy aktywów takie jak akademiki, mieszkania na wynajem czy hotele, co do których inwestorzy sygnalizują większe zainteresowanie i które w najbliższych latach zyskają na znaczeniu.

Optymistycznie patrzymy na kolejny rok i przy założeniu stabilności makroekonomicznej należy oczekiwać utrzymania się aktywności inwestycyjnej na zbliżonym poziomie”.

Justyna de Bure, RICS