Zróżnicowana sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych

Raport „Marketbeat Polska – Jesień 2012” podsumowuje pierwszą połowę 2012 r. na polskim rynku nieruchomości biurowych, handlowych, przemysłowo-magazynowych i hotelowych oraz przedstawia prognozy na najbliższą przyszłość.

NAJWAŻNIEJSZE WNIOSKI PŁYNĄCE Z RAPORTU:

Inwestycje w nieruchomości komercyjne:

• Wartość transakcji inwestycyjnych w pierwszej połowie 2012 r. wyniosła ok. 946 mln EUR (poziom podobny jak w pierwszej połowie 2011 r.)
• Procentowy udział poszczególnych sektorów w rynku krajowym ze względu na wartość transakcji kształtował się następująco: 57% obiekty handlowe, 31% biura, 12% magazyny
• Dominacja zagranicznych inwestorów uzależnia polski rynek od kondycji światowych rynków finansowych

Nieruchomości biurowe:

• Nadal rośnie liczba transakcji najmu, w najbliższych latach przewiduje się znaczny wzrost podaży
• Warszawa: rośnie podaż, popyt i czynsze są stabilne
• Rynki regionalne: na większości rynków rośnie popyt i spada liczba pustostanów

Nieruchomości handlowe:

• Na większości rynków wzrosła podaż przy selektywnym popycie
• W najbliższych dwóch latach podaż będzie nadal rosła, w budowie jest 800 000 mkw. powierzchni, a inwestorzy planują kolejne 600 000 mkw.
• Czynsze silnie różnicują się pomiędzy pierwszo- a drugorzędnymi centrami handlowymi

Nieruchomości magazynowe:

• W pierwszej połowie 2012 r. wolumen zawartych umów spadł w porównaniu do tego samego okresu roku poprzedniego
• Wzrosła podaż, spadła liczba pustostanów
• W najbliższych latach prognozuje się rozwój rynku magazynowego we wschodniej Polsce

Nieruchomości hotelowe:

• Dalsza poprawa koniunktury, rośnie liczba turystów zagranicznych i liczba noclegów udzielonych przez hotele
• W pierwszej połowie 2012 r. polska baza hotelowa powiększyła się o 92 skategoryzowane obiekty
• Na polskim rynku rośnie aktywność dużych zagranicznych sieci hotelowych

Rynek inwestycyjny

Wartość transakcji inwestycyjnych zawartych w pierwszej połowie 2012 r. wyniosła ok. 946 mln EUR. Ok. 57% wartości wszystkich transakcji przypadło na sektor handlowy, 31% na biurowy, 12% na magazynowy. Z tego aż 475 mln EUR przypadło na przejęcie 77% udziałów w warszawskim kompleksie biurowo-handlowym Złote Tarasy przez Unibail-Rodamco. Wartość transakcji w pierwszej połowie 2012 r. jest porównywalna do poziomu z tego samego okresu roku ubiegłego, jednak spadła liczba zawartych umów, co potwierdza pogorszenie nastrojów inwestycyjnych w ostatnich 12 miesiącach.

Na inwestycyjnym rynku biurowym inwestorzy zagraniczni zachowują dużą ostrożność w działaniach poza Warszawą. Powstałą lukę próbują wykorzystać lokalni kupujący, o czym może świadczyć nabycie przez PZU Asset Management II fazy gdańskiego kompleksu Arkońska Business Park za ok. 25 mln EUR. Na rynku handlowym silna konkurencja oraz wysokie nasycenie rynku przełożyło się na zahamowanie wzrostu obrotów osiąganych przez najemców oraz zmniejszenie odwiedzalności szeregu obiektów. To spowodowało niższą ocenę wielu nieruchomości handlowych przez potencjalnych inwestorów. Natomiast na rynku magazynowym przewidywane jest utrzymanie się stosunkowo niskiego poziomu wartości transakcji.

„W drugiej połowie roku kondycja rynku inwestycyjnego będzie silnie uzależniona od obranej strategii wyjścia z kryzysu strefy euro. Ze względu na niepewną sytuację na międzynarodowych rynkach finansowych priorytetem instytucji finansowych będzie przede wszystkim ochrona kapitału oraz utrzymanie jego wysokiej płynności, gwarantującej elastyczność działania na wypadek zmiany warunków rynkowych. O ile rentowność inwestycji w nieruchomości jest wyraźnie wyższa niż np. w obligacje najsilniejszych gospodarek strefy euro, o tyle ich relatywnie niska płynność powstrzymuje kupujących od inwestycji” – mówi Wojciech Pisz, Dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych z firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

W Warszawie w pierwszej połowie 2012 r. zostało wynajętych ponad 297.750 mkw. Nowe umowy stanowiły 62% wszystkich transakcji, renegocjacje i przedłużenia 33%, pozostała część to transakcje związane z ekspansją i realizacją budynków na potrzeby własne. Największą transakcją półrocza był wynajem przez PTC (operatora sieci T-Mobile) 27.000 mkw. w budowanym biurowcu Marynarska 12 (Ghelamco). Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na rynku warszawskim wynoszą obecnie 3 689 700 mkw. W budowie pozostaje ok. 400.000 mkw., a do końca 2014 r. deweloperzy zamierzają oddać do użytku ponad 630.000 mkw. Poziom czynszów utrzymał się i w najlepszych lokalizacjach w centrum Warszawy dochodzi do 26,50 EUR/mkw./miesiąc, a w przypadku najlepszych obiektów poza centrum mieści się w przedziale 14,00-16,50 EUR/mkw./miesiąc.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w pozostałych miastach wynoszą ok. 2.113.250 mkw. Największą transakcją pierwszego półrocza na rynkach regionalnych było podpisanie przez Bank BPH umowy przednajmu 18.819 mkw. w budowanym Euro Office Park w Gdańsku. Największym ukończonym projektem był budynek A w kompleksie Green Towers we Wrocławiu (10.800 mkw.). Najwyższe czynsze bazowe w miastach regionalnych wynoszą 14,00–16,00 EUR/mkw./miesiąc, w zależności od lokalizacji. W najbliższym czasie podaż w regionach wzrośnie m.in. dzięki takim obiektom, jak: LC Corp Sky Tower (23.954 mkw.) we Wrocławiu, kolejnym fazom trójmiejskiego Olivia Business Centre (razem 25.146 mkw.), dwóm poznańskim projektom – Business Garden (15.400 mkw.) i Malta House (14.700 mkw.) oraz oddaniu do użytku Nowego Katowickiego Centrum Biznesu (13.000 mkw.).

„W stolicy i większości miast regionalnych utrzymuje się pozytywny trend z ubiegłego roku – rośnie liczba transakcji oraz ilość wynajętej powierzchni. W wyniku rosnącej podaży projektów biurowych w stolicy, w perspektywie krótkoterminowej przewidywany jest wzrost poziomu pustostanów. W pierwszej połowie br. w Warszawie zostało oddanych do użytku 11 budynków o łącznej powierzchni 110.300 mkw., czyli niemal tyle, ile w całym 2011 r. Optymizmem napawa fakt, że planowane i realizowane są kolejne inwestycje, mimo ostrej polityki kredytowej banków. Możliwe jest to dzięki coraz powszechniejszym umowom przednajmu” – mówi Paulina Misiak, Partner, Dyrektor Usług Reprezentacji Najemców z Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości handlowe

Inwestycje rozpoczęte przed 2012 r. przyniosły w pierwszej połowie br. podaż na poziomie 300.000 mkw. powierzchni najmu brutto (GLA), co przełożyło się na wzrost ilości całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce do 10,9 mln mkw. Centra handlowe stanowią 73% całkowitych zasobów kraju, magazyny i parki handlowe 20%, centra wyprzedażowe 1%, a pozostałe 6% to inne nowoczesne obiekty handlowe. W budowie pozostaje 800.000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, a kolejne 600.000 mkw. znajduje się na zaawansowanym etapie planowania, z datą ukończenia do końca 2014 r. Analiza przygotowywanych projektów pozwala szacować, że w Polsce średnia roczna podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w najbliższych trzech latach ustabilizuje się na poziomie 500.000–600.000 mkw.

Do największych centrów handlowych oddanych do użytku w pierwszej połowie roku należą: Korona Kielce, Nova Park Gorzów Wielkopolski, Alfa Grudziądz i galeria handlowa Sky Tower Wrocław. Na jesień bieżącego roku planowane jest m.in. otwarcie obiektu Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 67.000 mkw. GLA, będącego połączeniem centrum i parku handlowego.

Najwyższe czynsze dla najlepszych centrów handlowych w Warszawie utrzymują się na poziomie 75-83 EUR/mkw./miesiąc oraz 35-39 EUR/mkw./miesiąc w pozostałych aglomeracjach. W miastach średniej wielkości to średnio 23-27 EUR/mkw./miesiąc.

„Mimo stosunkowo dobrej sytuacji ekonomicznej w Polsce, niepewna sytuacja na światowych rynkach kapitałowych sprawiła, że uczestnicy rynku handlowego przyjęli postawy zachowawcze. Rozpoczęto budowę niewielu centrów handlowych, inwestorzy mieli trudności w dostępie do finansowania, a firmy niechętnie otwierały nowe sklepy. Zmieniły się również zachowania samych konsumentów – ograniczyli oni zakupy do produktów pierwszej potrzeby. Mały popyt na powierzchnie handlowe świadczy o nasyceniu rynku” – mówi Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk z Działu Wycen i Doradztwa firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości magazynowe

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły w czerwcu 2012 r. 7.370.000 mkw. Niekwestionowanym liderem pod względem posiadanej powierzchni magazynowej pozostaje Warszawa – 2,7 mln mkw. (ok. 37% łącznych zasobów Polski). Na drugim miejscu jest Górny Śląsk.

Wolumen zawartych umów najmu spadł w stosunku do drugiej połowy 2011 r. o blisko 27%. Zanotowano jednak 17-procentowy wzrost podaży oraz spadek stopy pustostanów o 0,2 p.p. Niezmiennie najwyższy udział w popycie mają operatorzy logistyczni (blisko 40%). Największymi transakcjami pierwszego półrocza były: najem 34.000 mkw. w Prologis Park Dąbrowa przez firmę DHL oraz 32.000 mkw. w Panattoni BTS Legnica przez Lear. Najwyższe czynsze nominalne notowane są nadal w miejskiej strefie Warszawy (4,50–5,80 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej (2,65–3,95 EUR/mkw./miesiąc) i na przedmieściach stolicy (2,65–4,00 EUR/mkw./miesiąc).

„W pierwszej połowie 2012 r., a zwłaszcza w drugim kwartale, rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej rozwijał się mniej dynamicznie niż w roku ubiegłym. Do tej pory najwyższą aktywność najmu odnotowano na rynkach Górnego Śląska, Warszawy oraz Polski Centralnej. W najbliższych latach, ze względu na szybki rozwój infrastruktury drogowej, przewidujemy budowę kolejnych etapów istniejących parków magazynowych oraz powstanie nowych lokalizacji magazynowych” – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce i Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Nieruchomości hotelowe

Polska baza hotelowa to obecnie 2.178 skategoryzowanych hoteli dysponujących ok. 208.700 miejscami noclegowymi w ok. 105.670 pokojach. W pierwszej połowie 2012 r. powiększyła się ona o 92 skategoryzowane obiekty. W rezultacie na 10.000 mieszkańców Polski przypada obecnie ok. 54 miejsc noclegowych. Po udanym roku 2011 pierwsza połowa 2012 r. przyniosła dalszą poprawę koniunktury. Wg szacunków Instytutu Turystyki w I kwartale br. do Polski przyjechało o 6% więcej cudzoziemców niż w tym samym okresie roku 2011, a liczba turystów zagranicznych wzrosła o ponad 12%. Zgodnie z danymi GUS w I kwartale w obiektach hotelowych udzielono o 8,7% więcej noclegów.

11% wszystkich hoteli skategoryzowanych w pierwszej połowie 2012 roku stanowią obiekty działające pod markami międzynarodowych operatorów hotelowych. Spośród nich na wyróżnienie zasługują: Hilton Worldwide, Best Western, a także Louvre Hotels Group. Tylko w samej Warszawie w trakcie realizacji znajdują się dwa hotele Hampton by Hilton oraz jeden DoubleTree by Hilton, poza tym Grupa podpisała umowy franczyzy lub zarządzania z inwestorami realizującymi projekty m.in. w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Dynamicznie rozwija się również sieć Best Western, która podejmuje współpracę przede wszystkim z już istniejącymi obiektami. Z kolei Louvre Hotels Group, sieć znana w Polsce z cieszącej się dużą popularnością marki Campanile, podpisała w tym roku umowę franczyzy z Qualia Development, która rozpoczęła realizację 7 condohoteli.

„Rosnąca pozycja na polskim rynku uznanych międzynarodowych sieci hotelowych potwierdza atrakcyjność Polski wśród największych światowych graczy branży hotelowej i odzwierciedla pozytywną tendencję zwiększania się udziału markowych hoteli w krajowych zasobach” – mówi Dorota Malinowska, Konsultant ds. Nieruchomości Hotelowych firmy Cushman & Wakefield.

FIRST Public Relations Sp. z o.o.