Dlaczego nadal potrzebujemy biur?

W rok 2021 wchodzimy z pandemią. W jaki sposób koronawirus wpłynął na branżę biurową i dlaczego biura nadal będą potrzebne, a także jakie znaczenie dla deweloperów ma sektor usług dla biznesu? Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezeska oraz Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska w CEE, w rozmowie z Outsourcing&More opisują zmieniającą się rolę biura oraz mówią o tym, co czeka nas w przyszłości.

Kryzys pandemiczny nie oszczędza nikogo – cierpi przez niego również branża nieruchomości. Co zmieniło się dla biur?

Katarzyna Zawodna-Bijoch, prezeska w spółce biurowej Skanska w CEE: Dziś wiemy na pewno to, że zmieniło się bardzo dużo. Nie do końca możemy przewidzieć pełne konsekwencje pandemii. Są obszary rynku nieruchomości, takie jak hotele i centra handlowe, które zostały bardzo mocno dotknięte lockdownem i drugą falą pandemii. Jeśli chodzi o naszą część rynku, to pojawiły się hipotezy kwestionujące zasadność istnienia biur. Wiosną zeszłego roku na popularności zaczęła zyskiwać narracja, że home office jest fantastyczny i biura są już zupełnie niepotrzebne. Kolejne miesiące pandemii pokazały jednak jasno, że będziemy potrzebowali biur i nawet giganci technologiczni, który głośno wieszczyli koniec biur, dziś to potwierdzają.

Brak bezpośrednich interakcji z koleżankami i kolegami z pracy wpływa negatywnie zarówno na pracowników, jak i pracodawców ogólnie. Coraz częściej słyszymy o problemach z samopoczuciem i zdrowiem psychicznym, szczególnie młodszych pokoleń pracowników. Z kolei procesy powtarzalne i proste rzeczywiście bardzo dobrze wychodzą wykonywane z domu, ale kreatywność, różnorodność i duch zespołu potrzebują przestrzeni, której nie da się stworzyć przez Teamsy albo Zoom.

Czyli według Skanska nasz sposób pracy biurach w ogóle się nie powinien się zmieniać?

Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska w CEE: Teorie z początku pandemii o tym, że biura przestaną mieć rację bytu, były mocno przesadzone. Owszem, zwiększy się częstotliwość pracy zdalnej. Będziemy pracować w formule mieszanej, hybrydowej, ale nie ma takiej możliwości, żeby biura zniknęły. Pełnią bardzo ważne role: społeczne, kulturotwórcze, a także formalne. Dla większości firm biuro to część budowania marki jako pracodawcy, ale też marki ogólnie, bo przecież biura to miejsca spotkań – także z klientami. Chcę podkreślić, że w podejściu do biura nastąpiła zmiana, którą pandemia tylko znacznie przyspieszyła. Firmy coraz częściej będą rezygnowały z podejścia „musisz przychodzić do biura” na rzecz „chcę, abyś chciał przychodzić do biura”. Ta zmiana mocno wpłynie na przestrzenie biurowe w przyszłości.

Co można zatem zrobić, aby pracownik chciał przychodzić do biura? Jak go zachęcić? Wydaje się, że firmy zaoferowały już wszystko: pokoje relaksu, mini siłownie, darmowe jedzenie...

K.Z.B.: Obecnie, w czasie trwającej wciąż pandemii, pracownikom potrzebne jest przede wszystkim poczucie bezpieczeństwa – to ono zagwarantuje ponowną obecność w biurze. Bardzo istotna jest jakość powietrza w przestrzeni biurowej, jak najwięcej rozwiązań bezdotykowych i taka aranżacja biura, żeby możliwe było zachowanie dystansu społecznego. W Skanska już wiosną zeszłego roku opracowaliśmy i wdrożyliśmy – najpierw w swoich biurach, później także doradzając klientom – najważniejsze zasady powrotu do biur i funkcjonowania w nowej rzeczywistości. Dodatkowo stworzyliśmy – w ścisłej współpracy z architektami oraz epidemiologiem – Care for Life Office Concept, który adresuje bezpieczeństwo epidemiologiczne wielowątkowo, od szybkich działań w już istniejących biurach, poprzez wytyczne aranżacyjne dla nowo planowanych powierzchni po rozwiązania systemowe, możliwe do zaadresowania podczas realizacji budynku.

A.R.: Z perspektywy bezpieczeństwa bardzo istotna jest też nowa organizacja pracy w biurach. W naszych biurach zmniejszyliśmy liczbę miejsc pracy, żeby zwiększyć dystans społeczny pomiędzy osobami pracującymi w biurze, ograniczyliśmy możliwości przebywania dużej liczby osób w częściach wspólnych i salach konferencyjnych. Wyznaczyliśmy także specjalne pomieszczenia przeznaczone wyłącznie do spotkań z klientami zewnętrznymi. Dzięki łatwo dostępnej w smartfonie aplikacji Connected by Skanska, która funkcjonuje w naszych inwestycjach już od kilku lat, użytkownicy naszych budynków mogą bezdotykowo poruszać się po budynku i biurze. Cieszymy się, że te działania zostały docenione przez WELL Building Institute (IWBI) nowymi certyfikatami WELL Health Safety Rating dla 9 naszych budynków w całej Europie Środkowo--Wschodniej. Wyróżnienie to mogą otrzymać powierzchnie biurowe o najwyższych parametrach bezpieczeństwa, zmniejszających ryzyko przenoszenia chorób.

Nie ulega wątpliwości, że w czasach pandemii bezpieczeństwo fizyczne jest kluczowe. W jaki jednak sposób zadbać o dobrostan psychiczny pracowników?

K.Z.B.: Uważam, że dla dobrego samopoczucia bardzo ważne jest, żebyśmy w biurze spotykali innych ludzi – po prostu. To jest ogromny deficyt, którego brakowało nam przez ostatnie miesiące. Potrzebujemy ludzi, ale potrzebujemy też zmiany otoczenia, choć częściowego oddzielenia strefy pracy od strefy życiowej. Patrząc jednak nieco ogólniej – chcemy, aby pracownicy czuli się w biurach tak dobrze jak w domu, ale dodatkowo, aby adresowały one potrzeby socjalne, interakcji międzyludzkich. Kilka lat temu postanowiliśmy, że wszystkie nasze nowe inwestycje będziemy realizować zgodnie z certyfikatem WELL, który stawia użytkowników budynków oraz ich dobrostan w centrum zainteresowania.

Oznacza to m.in., że przestrzenie projektujemy tak, by zmaksymalizować dostęp światła naturalnego. W ramach uzupełnienia mamy inteligentne oświetlenie, które współgra z dobowym cyklem funkcjonowania człowieka, dopasowując się do pory dnia. Zainstalowane są także nowoczesne systemy wentylacyjne i filtracyjne, w pełni oparte na świeżym powietrzu o odpowiednim poziomie nawilżania. W naszych biurach umieszczamy także mnóstwo roślin oraz dbamy o dostępność wody pitnej, bo – jak pokazują badania – ma to ogromny wpływ na nasze samopoczucie, podobnie jak dbałość o wysoki komfort akustyczny. Zadziwiająco duże znaczenie dla dobrostanu użytkowników budynków ma także estetyka i sztuka, dlatego np. w naszym warszawskim biurze Spark mamy murale i designerskie detale. Jeśli dodamy do tego ergonomiczne miejsca pracy z wygodnym fotelem, dużym biurkiem i np. dwoma dużymi monitorami, to takie połączenie daje po prostu dużo bardziej komfortowe i lepsze dla naszego zdrowia warunki. Pracownik czuje się lepiej, nawiązuje bezpośrednie relacje, czuje się bardziej związany z firmą i chce przychodzić do biura, bo odpowiada ono na jego naturalne potrzeby.

A.R.: Warto dodać, że w najbliższych latach zaobserwujemy inną dużą zmianę – zupełnie inaczej będzie wyglądała kwestia zarządzania budynkami biurowymi. Za parę lat biurowce będą jak hotele. Z dużą dozą prawdopodobieństwa budynki i powierzchnie najemców będą zarządzane jak powierzchnie w hotelach. Będziemy zachęcać ludzi do tego, aby chcieli przyjeżdżać i pracować w biurach. Po długim czasie pracy zdalnej ludzie przyzwyczają się do oszczędności czasu na dojazdach do biur, dlatego pracodawcy będą się przygotowywać do tego, żeby pomóc osobom pracującym w biurach w zaoszczędzaniu czasu w inny sposób. Stąd rosnące na popularności, np. usługi concierge w biurowcach, przestrzeni z fitnessem bezpośrednio na powierzchniach najmu, powierzchni elastycznej czy centrów konferencyjnych w budynkach. Moim zdaniem to będzie nowy benefit wywołany przez rzeczywistość pandemiczną.

Jakie trendy wpływają na rynek biurowy? Czy w najbliższym czasie nastąpi jakaś duża zmiana?

A.R.: Już dziś widzimy, że najemcy pytają nas o elastyczność pod każdą postacią. Jak tylko sytuacja pandemiczna się unormuje, elastyczne powierzchnie biurowe znów wrócą do łask, i to z większą intensywnością niż przed kryzysem. Uważam, że coraz popularniejsze stanie się zapewnianie przestrzeni elastycznej w częściach wspólnych budynków biurowych, czyli – nie jako elementu wynajmu dla operatora przestrzeni co-workingowej czy elastycznej – tylko jako dodatkowego benefitu budynkowego przy najmie długoterminowym dla najemców.

K.Z.B.: Warto pamiętać jeszcze o jednym. Dla młodego pokolenia kluczową rolę pełnią wartości wyznawane i reprezentowane przez ich pracodawców. Zjawisko to będzie zyskiwało na znaczeniu, szczególnie w trakcie kryzysu klimatycznego. Zrównoważona i odpowiedzialna działalność korporacji stanie się jedyną możliwą. Tego będzie wymagał od nas świat, ale też tego będą oczekiwać pracownicy – spójności ze swoimi wartościami osobistymi. Skanska jest znowu w pierwszej dwudziestce listy Change the World wskazującej firmy zmieniające świat na lepsze. Ranking publikowany jest przez prestiżowy magazyn Fortune. Odpowiedzialność społeczną i środowiskową mamy we krwi. Bardzo się cieszę, że cała branża nieruchomości komercyjnych jest coraz bardziej świadoma. Jest jeszcze dużo do zrobienia w zakresie ograniczenia naszego negatywnego wpływu na środowisko, więc podejmujemy dalsze zdecydowane działania w tym obszarze.

Jak, w takim razie, widzicie rolę naszego sektora w kontekście wynajmowania biur w Polsce?

K.Z.B.: Sektor usług dla biznesu już od dawna jest dla nas największą grupą najemców, dlatego bacznie obserwujemy, co się dzieje w tej branży. Cieszymy się, że duże międzynarodowe firmy nadal rozwijają się w Polsce, choć oczywiście nie są to tak spektakularne wzrosty jak jeszcze rok, dwa lata temu.

A.R.: Przyglądamy się Waszemu rozwojowi, wspieramy i chcemy odpowiadać na Wasze potrzeby. Dokładnie tak jak robiliśmy to w ostatnich latach. Teraz tylko dynamika zmian przyspieszyła, ale póki co – spokojnie nadążamy.