Globalne firmy coraz częściej otwierają swoje centrale w regionach

O czynnikach wpływających na decyzję o wyborze lokalizacji siedziby firmy, o tym, co sprawia, że niektóre przestrzenie biurowe są mniej atrakcyjne od innych oraz o stosowanych przez inwestorów rozwiązaniach technologicznych opowiada Anna Celichowska, dyrektor ds. komercjalizacji i członek zarządu spółki Virako, inwestora Monopolis.

Powszechny jest dziś pogląd, że aktualny kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych to tylko chwilowa stagnacja, która potrwa do końca roku. Zgadza się Pani z tym?

Anna Celichowska, Virako: Na każdym rynku mamy do czynienia z cyklami gospodarczymi i nie inaczej jest na rynku nieruchomości. Obecnie zauważalne jest obniżenie aktywności deweloperów, we wszystkich segmentach tego rynku. Ale po czasie spowolnienia zawsze następują wzrosty. Wszystko wskazuje na to, że ożywienia można się spodziewać na przełomie tego i następnego roku. Traktujemy ten stan jako w miarę normalny, zgodny z tym, co dzieje się w całej gospodarce.

Czy na zainteresowanie wynajmem powierzchni biurowych wpływają ostatnie podwyżki opłat za energię, a także dwucyfrowa inflacja?

Wzrost cen odczuwalny jest we wszystkich dziedzinach naszego życia. Odczuwają go także deweloperzy i to nie tylko ze względu na inflację czy rosnące koszty energii elektrycznej, ale także wzrost stóp procentowych, przez co finansowanie inwestycji stało się zdecydowanie droższe niż było w ostatnich latach. Inwestujący w nieruchomości muszą teraz szczególnie ważyć koszt inwestycji, dlatego mniej jest rozpoczynanych budów na rynku biurowym.

Ale nie sądzę, aby wymienione tu przeze mnie uwarunkowania miały wpływ na decyzje najemców. Korporacje wzrost kosztów najmu musiały już ująć w kosztach funkcjonowania biznesu.

Dlaczego jedne przestrzenie biurowe przyciągają bardziej, a inne mniej? W Łodzi można znaleźć biurowce, które świecą pustkami, ale są też takie, które bez problemu komercjalizują oferowaną powierzchnię, takie jak kompleks Monopolis.

Przed podjęciem decyzji o najmie powierzchni pod nową działalność czy też o zmianie lokalizacji dotychczasowej działalności, firmy szczegółowo analizują rynek dostępnych powierzchni biurowych. Analizy te obejmują przede wszystkim parametry twarde, jak koszty najmu i lokalizacja. Nie mniej ważne są jednak parametry miękkie, czyli wizerunek miejsca, jego atrakcyjność i dostępność usług dodatkowych, czyli miejsc, w których można zjeść lunch, terenów zielonych, miejsc do rekreacji. I właśnie w przypadku najemców Monopolis, na ostateczną decyzję wpływają w dużym stopniu właśnie te elementy miękkie, czyli szeroko rozumiana atrakcyjność miejsca i wizerunek. To one pozwalają firmom na budowanie rozpoznawalności marki, ale także mają wpływ na zwiększenie satysfakcji pracowników, którzy pracują w fajnym miejscu.

Czego dziś szukają korporacje i firmy, które potrzebują wynająć przestrzeń biurową lub zmienić dotychczasową lokalizację biura? Co jest ważne dla najemców: ekologiczne rozwiązania użyte technologie, a może lokalizacja biurowca i oferowane usługi dodatkowe?

Aspekty ekologiczne są dziś nieodłącznym elementem przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji biura. Wpisywanie się w polityki ESG jest dzisiaj jednym z parametrów, które determinują wybór najemców. Są one nie mniej ważne niż atrakcyjność miejsca i jego wizerunek, o czym wspomniałam wcześniej. Na te potrzeby odpowiadają oczywiście deweloperzy dostarczając na rynek projekty biurowe realizowane z użyciem nowoczesnych technologii, uwzględniające coraz wyższe wymogi regulacyjne i oczekiwania użytkowników.

Jednak mówiąc o aspektach ekologicznych, to nie tylko sam budynek musi je spełniać, ważne także jest otoczenie. Dlatego tak istotne staje się odpowiednie zagospodarowanie przestrzeni i unikanie betonowych pustyni. Ta świadomość ekologiczna dwóch stron procesu najmu napawa optymizmem. A budynkom, w których jest coraz więcej nowoczesnych technologii, łatwiej sprostać coraz wyższym oczekiwaniom firm.

Największym rynkiem wynajmu powierzchni biurowych w Polsce wciąż jest Warszawa. Tylko w roku 2022 najemcy w Polsce wynajęli 1 448 300 m2 powierzchni biurowej, z czego 860 000 m2 w Warszawie. Skąd się biorą aż takie dysproporcje pomiędzy stolicą a innymi miastami?

W całej Europie stolice mają szczególne znaczenie i są największymi ośrodkami biznesowymi. Polska nie jest tu wyjątkiem, a raczej potwierdza regułę. Cieszy to, że stolica rozwija się w imponujący sposób, ale równie imponujący rozwój zauważamy w miastach regionalnych, których roli w żaden sposób nie można umniejszać.

Cała dostępna nowoczesna powierzchnia biurowa w Polsce na koniec 2022 r. wynosiła 12,7 mln m2, z czego w Warszawie było to 6,2 mln m2. Z tych liczb jasno wynika, że więcej nowoczesnej powierzchni biurowej mają jednak regiony. Wiele firm podejmując decyzję o działalności w Polsce decyduje się na lokacje biur w Warszawie, ale coraz częściej wybierają też inne miasta. Pozwolę sobie odwołać się do Monopolis, w którym to właśnie swoje siedziby w Polsce mają globalne firmy, w tym Clariant i McCormick.

Przecież powierzchnie biurowe są w Warszawie zdecydowanie droższe niż w regionach. Czy o lokacji biura nie decydują też czynniki ekonomiczne?

Ekonomia oczywiście ma znaczenie, ale bardzo istotną częścią podejmowania decyzji o lokowaniu biznesu w danym miejscu jest dostępność osób do pracy. I tu jako Łódź mamy się czym pochwalić. Według raportu ABSL za 2022 rok miasto znalazło się na trzeciej pozycji, jeśli chodzi o lokowanie nowych centrów nowoczesnych usług dla biznesu. Przed nami uplasowały się jedynie Warszawa i Trójmiasto. Dostępność kadry i atrakcyjność miasta są kluczowe przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji takich centrów. Pamiętajmy o tym, że Łódź jest dużym ośrodkiem akademickim, a ponadto systematycznie poprawia się infrastruktura miasta. To wpływa na podniesie pozycji Łodzi w rankingu atrakcyjności inwestycyjnej miast w Polsce.

Przejdźmy do tematu priorytetów pracowników, którzy spędzają w tych biurach co najmniej osiem godzin dziennie. Czy oni zwracają uwagę na to, w jakich warunkach pracują, czy ważniejsze jest na przykład wynagrodzenie?

Od trzech lat obserwujemy jak zmienia się model pracy. Przed pandemią wszyscy pracowaliśmy w biurach, w jej trakcie duża część z nas realizowała swoje zadania w domach, potem nastał tryb pracy hybrydowej – kilka dni w domu, kilka w biurze. I myślę, że ten model pracy zostanie z nami na dłużej, a może nawet na zawsze. Menedżerowie szukają różnych form zachęty do powrotu do biura, ale – jak pokazują badania – jest znaczna grupa pracowników, którzy chętniej realizują swoje zadania z domu. I są pewnie takie obszary, które pozwalają na taki model pracy, ale są też i takie, w których efektywność pracy w biurze jest dużo wyższa.

Co więc zrobić, aby zachęcić tych pracowników do powrotów do biur?

Pracowników zachęca się w różny sposób, chociażby podnosząc atrakcyjność biura, czyli samego miejsca pracy. Aranżacjami przestrzeni biurowych zajmują się profesjonalni projektanci wnętrz, dostosowując je zarówno do potrzeb pracowników, jak i podkreślając unikatowy charakter firmy, jej wartości. Dziś przestrzenie biurowe są niezwykle przyjazne, z reguły z wydzielonymi przestrzeniami do wspólnych posiłków, ułatwiającymi integrację zespołu. Oferują strefy do wypoczynku, czy pracy w pokojach ciszy lub w miejscach z zielenią. To zdecydowanie poprawia samopoczucie pracowników, którzy mają czuć się komfortowo w miejscu pracy. Tych elementów jest wiele i każda firma wypracowuje swój własny model.

W ostatnim czasie pojawiła się opinia, że rosnącym zainteresowaniem będą się cieszyć te biura, które zaoferują najemcom elastyczne dostosowanie wynajmowanej powierzchni zarówno do potrzeb jego samego, jak i jego pracowników. Rośnie również poziom zainteresowania rozwiązaniami technologicznymi, pozwalającymi na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych i zużycia mediów. Zgadza się Pani z tym?

Trudno się z tym nie zgodzić. Na przykład firma Virako, którą reprezentuję, tworzy projekty dla klientów, którzy oczekują najwyższej jakości. Inwestujemy siły i środki w to, aby tworzyć produkty najwyższej klasy, zapewniające najemcom wysoki komfort pracy przez wiele lat, możliwość kontrolowania i optymalizacji bieżących kosztów eksploatacji. Nowoczesne rozwiązania, wdrażane na etapie projektowania i budowy nie należą do tanich, ale zawsze pod uwagę bierzemy parametry długookresowe, jak wspomniane zużycie budynku i jego energooszczędność.

Dziękuję za rozmowę.

_{Rozmawiała: Beata Sakowska}

Artykuł pochodzi z magazynu:
FOCUS ON Business #11 July-August (4/2023)