Możemy być z siebie dumni, daliśmy radę wyzwaniom - wywiad z Krzysztofem Misiakiem, dyrektorem polskiego oddziału Cushman & Wakefield.
W kwietniu 2020 roku rynek obiegła informacja o zmianie w Pana karierze. Objął Pan stanowisko dyrektora polskiego oddziału Cushman & Wakefield w dość burzliwych czasach. Jak z perspektywy ostatniego kwartału znajduje się Pan w swojej nowej roli?
Krzysztof Misiak, dyrektor polskiego oddziału Cushman & Wakefield: Był to rzeczywiście czas wyzwań – moja nowa rola wymaga otwarcia się na szerszą perspektywę związaną z różnymi sektorami rynku nieruchomości. Dodatkowo pandemia koronawirusa zrodziła konieczność zarządzania zespołami i zmianami bez możliwości spotkania się twarzą w twarz. Myślę, że z tego, jak się w tej roli odnajduję, przede wszystkim rozliczy mnie zespół. Mam nadzieję, że te oceny będą w przyszłości pozytywne. Mamy na pokładzie świetną załogę, na którą mogę liczyć. Otrzymałem w tym trudnym czasie ogrom wsparcia, więc nie doświadczyłem poczucia odosobnienia. Wszyscy liderzy wykazali się dużym poziomem solidarności i dojrzałości, jeśli chodzi o zmierzenie się z nową, niełatwą sytuacją.
Korzystając z okazji chciałem też bardzo podziękować wszystkim, którzy przyczynili się do tego, gdzie teraz jestem: zespołowi Cushman & Wakefield za wsparcie, partnerom biznesowym i klientom za ciągłą naukę, Rickiemu Aboo za to, że ponad 13 lat temu dał mi szansę, Charliemu i Johnemu za wieloletni mentoring. Bardzo Wam dziękuję!
Sektor nieruchomości biurowych, chyba po raz pierwszy w swojej historii doświadcza tak wielu różnych wyzwań. Z jednej strony przeniesienie pracy do modelu zdalnego i odpływ pracowników z biurowców, z drugiej – gigantyczne wzrosty w sektorze e-commerce i wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Jak rynek nieruchomości biurowych i magazynowych zmienił się pod wpływem COVID-19?
Rynek nieruchomości biurowych zmienił się, póki co, w niewielkim stopniu. Decyzje najemców związane z całkowitym przejściem w tryb pracy z domu w większości przypadków mają raczej charakter krótkofalowy. Obecnie obserwujemy trend stopniowego powrotu do biur. Myślę, że potrzebujemy więcej czasu, żeby przekonać się, które postawy się utrwalą. Nie ulega jednak wątpliwości, że znajdujemy się dziś w punkcie zwrotnym, jeśli chodzi o rolę biura jako miejsca tradycyjnie przeznaczonego do pracy indywidualnej. Już przed kryzysem pracownicy spędzali w biurach około 50% swojego czasu na współpracę z innymi. Wraz ze zmieniającą się rolą biura, które w coraz większym stopniu przekształca się w miejsce spotkań, współpracy i wydarzeń, widzimy coraz większą synergię między sektorami hotelowym, handlowym a biurami, zarówno pod względem rodzaju świadczonych usług i podejścia, jak i klasy aktywów.
Niektóre firmy odkryły w czasie pandemii, że praca zdalna przynosi całkiem dobre efekty i część z nich, w obliczu spodziewanej presji kosztowej, będzie starała się zwiększyć udział pracy zdalnej i zmniejszyć koszty stałe związane z wynajęciem biura. Przyszłość może przynieść zatem większą popularność współdzielenia stanowisk pracy w organizacjach, które do tej pory nie rozważały wprowadzenia tego rozwiązania w swoich biurach. Wątpię natomiast, że organizacje, które funkcjonują w trybie mieszanym, zwiększą udział pracy z domu.
Jak wskazują nasze najnowsze badania Experience per Square FootTM (XSF) dużo zależy od tego, jaką rolę pełni dany pracownik i jaka jest struktura organizacji. Wiele działów, których praca opiera się na interakcjach międzyludzkich, nie funkcjonuje najlepiej w trybie regularnego home office – np. sprzedaż, obsługa klienta, HR, czy marketing. Potencjał zwiększenia udziału pracy zdalnej jest znacznie większy w przypadku działów finansowych i back office. W sektorze BSS udział pracy zdalnej może być potencjalnie większy niż w firmach realizujących funkcje core’owe w swoim biurze. Z drugiej strony czynnikiem hamującym zwiększanie udziału pracy z domu mogą być trudności w rozwijaniu kultury organizacji czy szkoleniach pracowników. Pamiętajmy też, że dużo projektów w ramach BSS realizowanych jest zespołowo.
Pandemia sprawiła również, że deweloperzy zaczęli zwracać większą uwagę na to, by w nowych projektach stosować rozwiązania zmniejszające ryzyko zakażenia – na przykład w zakresie systemów wentylacyjnych. Najemcy zaczęli też o takie rzeczy pytać. Bezpieczeństwo i zdrowie pracowników stały się absolutnym priorytetem. Spodziewamy się nowego podejścia do projektowania biur – będzie to raczej miejsce do spotkań i współpracy, a w mniejszym stopniu – do wykonywania pracy operacyjnej. Pandemia przyśpieszy jedynie pewne procesy, które na rynku rozpoczęły się już wcześniej.
Jeśli chodzi o sektor magazynowy, przewidujemy, że będzie on tym, zdecydowanie najmniej dotkniętym. Nie zakładamy jednak, że będzie to rekordowy rok dla branży magazynowej – ona też musiała stawić czoła pewnym wyzwaniom. Dla firm związanych na przykład z motoryzacją czy branżą fashion był to niełatwy czas. Z drugiej strony rozwinął się e-commerce i ten wzrost faktycznie przekroczył potencjalny spadek w innych branżach.
Cushman & Wakefield od wielu lat aktywnie analizuje rynki regionalne w Polsce. Jak według Pana będzie wyglądał rozwój sektora BSS w miastach w Polsce – czy nadal mówimy o Warszawie jako głównym miejscu na nowopowstające centra typu BPO i GBS, czy, być może, to regiony wzmacniają swoją pozycję?
Spodziewam się, że prym będą wiodły Kraków, Wrocław i Trójmiasto, ale pewien trend decentralizacji rzeczywiście zaczyna się dość mocno zaznaczać. Duże korporacje i centra BSS będą myślały o tym, żeby otworzyć centra satelickie na mniejszych rynkach. Takich rynków – poza głównymi 9 miastami – jest w Polsce kilkanaście. Niedawno wydaliśmy na ten temat ciekawy raport – Alternatywne lokalizacje dla najemców z sektora BSS, uwzględniający takie miasta, jak Białystok, Bydgoszcz, Bielsko-Biała, Częstochowa, Elbląg, Kielce, Olsztyn, Opole, Radom, Rzeszów, Toruń oraz Zielona Góra. Opracowanie prezentuje potencjał rynków regionalnych. Każdy z nich ma inną specyfikę i to zróżnicowanie jest wielkim plusem dla Polski, jako lokalizacji dla biznesu.
Wśród dużych korporacji pojawiają się głosy, że pandemia koronawirusa w pewnym sensie może zachęcać do decentralizacji i poszukiwań nowych talentów w regionach. Funkcjonowanie zespołów online nie wymaga tak częstego podróżowania pomiędzy poszczególnymi ośrodkami, co było dotąd dużą barierą.
Praca zdalna, wydawać by się mogło, wpłynęła również na preferencje biurowe w sektorze BSS. Jakie moduły biurowe cieszą się teraz największym zainteresowaniem? Czy czeka nas powrót do gabinetów i koniec ery tzw. biurek rotacyjnych?
Biurka rotacyjne zdecydowanie pozostaną. Na podstawie toczących się obecnie dyskusji z wieloma naszymi klientami wnioskujemy, że ich udział w ogólnej liczbie biurek może nawet wzrosnąć. Każdy rynek ma inną specyfikę jeśli chodzi o typową wielkość transakcji. Średnia w Warszawie w pierwszej połowie 2020 r. wyniosła 1160 m2 a w regionach 1630 m2. Wynika to z liczby zawieranych transakcji w samej stolicy, gdzie w ostatnich 6 miesiącach przeprowadzono ich blisko 45% więcej niż we wszystkich miastach regionalnych. Natomiast podobna jest struktura zawieranych transakcji. Największy udział mają transakcje do 500 m2, których udział w Warszawie i w regionach wynosi odpowiednio 55% i 46%.
Odnoszę wrażenie, że wiele firm, ulokowanych obecnie w budynkach o niższym standardzie widzi w tej sytuacji szansę na znalezienie dla siebie mniejszego modułu biurowego w wysokiej jakości obiektach. Wcześniej deweloperzy niekoniecznie byli tym zainteresowani, ponieważ cieszyli się zainteresowaniem dużych najemców. Teraz, kiedy widzimy, że popyt na powierzchnie biurowe nieco spowolnił, pojawiły się możliwości dla mniejszych firm. Trudno powiedzieć, czy ten trend się utrzyma, ale liczę na to, że wrzesień przyniesie większy przypływ pracowników do biur, decyzje zaczną się odblokowywać i popyt może znów wzrosnąć.
Cushman & Wakefield również czeka zmiana siedziby. Od lat Wasza siedziba mieściła się przy Placu Piłsudskiego. Gdzie teraz będziecie się przenosić i co było powodem tej zmiany?
Polski oddział Cushman & Wakefield przenosi się do obiektu The Warsaw Hub, realizowanego przez Ghelamco. Zajmiemy tam dwa piętra. Najważniejszym celem zmiany siedziby jest konsolidowanie naszego biznesu. Przez ostatnie 6 lat nasze biuro było zlokalizowane w dwóch siedzibach w Warszawie. Kolejnym kluczowym czynnikiem, oprócz chęci zbliżenia zespołu do siebie, była potrzeba zapewnienia zupełnie nowej jakości, jeśli chodzi o wykończenie powierzchni biurowej – potrzebujemy dużo bardziej nowoczesnego biura, sprzyjającego współpracy i interakcjom pracowników.
Nowa siedziba to zdecydowanie większy nacisk na elementy socjalne, takie jak duża kuchnia, przestrzeń eventowo-kawiarniana, a do tego więcej sal konferencyjnych, budek do spotkań, budek telefonicznych i inne dodatkowe udogodnienia, takie jak pokój relaksu, czy pokój fitness. No i oczywiście dogodna lokalizacja – bezpośrednio przy stacji metra Rondo Daszyńskiego, co dla pracowników jest niezwykle ważne. Nadal pozostajemy w centrum, więc dla osób dojeżdżających rowerem jest to nie bez znaczenia. W budynku będzie znajdował się też operator coworkingowy i hotel z zapleczem konferencyjnym.
Na koniec prośba o pokuszenie się o dokonanie zarysu przyszłości w globalnych ruchach w sektorze BSS. Na rynku słychać coraz głośniejsze głosy, że część z centrów operacyjnych z sektora BSS będzie migrować całość lub część swojej działalności z krajów azjatyckich do regionu CEE. Czy zgodzi się Pan z takim stwierdzeniem?
Rzeczywiście coraz częściej pojawiają się takie głosy, natomiast różne są przewidywania co do tego, kiedy takie ruchy zaczną się realizować. Proces decyzyjny w tego typu przypadkach trwa długo i spodziewamy się pewnego opóźnienia w reakcjach. Wiem natomiast, że w co najmniej pięciu firmach, które znam, toczą się dyskusje na ten temat. Myślę, że ten trend nie będzie dotyczył tylko krajów azjatyckich, ale także Europy Zachodniej, w tym Wielkiej Brytanii. Sytuacja powinna się ustabilizować, gdy firmy będą już wiedziały, na czym stoją i jak rozwinie się sytuacja z pandemią. Przy sprzyjających wiatrach, w przyszłym roku będziemy mogli ocenić, czy widoczny jest trend przenoszenia usług, czy rozwijania istniejących centrów.
Region Europy Środkowo-Wschodniej bardzo dobrze poradził sobie z tak zwanym business continuity, czyli funkcjonowaniem biznesu oraz z dnia na dzień rozwijającą się pandemią, koniecznością pracy z domu. Okazało się, że mimo trudnej sytuacji firmy sobie poradziły – to sprawia, że duże korporacje traktują CEE jako taką bezpieczną przystań – lokalizację, która może nie jest najtańsza, ale pozwala bezpiecznie planować biznes w długofalowej perspektywie. Mamy z czego być dumni.
